Une hypothèque légale diffère une d’hypothèque conventionnelle ou judiciaire. L’hypothèque légale est celle qui, selon la loi, se positionne en faveur des créanciers. C’est-à-dire, ceux à qui l’argent est dû, par rapport aux propriétés immobilières terminées ou en cours de travaux du débiteur, celui qui doit payer. Mais alors, comment vérifier qu’on ait affaire à une hypothèque légale ? Comment la lever ? On vous explique dans cet article.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une hypothèque légale ?
Il est logique de commencer par une définition. Les termes juridiques sont complexes et l’hypothèque légale a un fonctionnement particulier et peut prendre plusieurs formes. Il est donc important de maîtriser sommairement les différents types d’hypothèques légales et le vocabulaire qui y sont associés.
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Définition
L’hypothèque légale est une garantie pour le créancier face à l’hypothétique défaillance du débiteur, soit à la possibilité que celui-ci ne procède pas au paiement. Cette hypothèque légale peut être accordée au créancier en vertu de la loi sous deux conditions. Ces dernières sont : le statut que porte le créancier, par exemple, s’il est l’époux, et la nature de la créance, par exemple, si elle a l’avantage du Trésor Public.
Fonctionnement
Les hypothèques légales sont publiées, comme toutes les autres hypothèques, au service de publicité foncière, rattaché au service foncier. Cela signifie deux choses :
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- La possibilité d’être opposable aux tiers. Cela permet au créancier de faire reconnaître sa primauté vis-à-vis de la vente de chaque bien immobilier, même ceux en cours de construction ou de travaux de la part d’un entrepreneur.
- L’inscription au registre doit apparaître sur des immeubles et pour des créances déterminées. À noter une nouvelle fois que les biens en travaux peuvent être inscrits.
Les différents types d’hypothèques légales
On retrouve différents types d’hypothèques légales dans la loi :
- Celle entre époux : elle donne le droit à chaque époux de faire inscrire les biens existants de l’autre (même ceux en contrat ou en travaux) sur une hypothèque légale par un hypothécaire.
- Celle dans une copropriété : un copropriétaire peut inscrire une hypothèque légale pour tout type d’impayés (travaux, etc.).
- Celle des mineurs et des majeurs sous tutelle : Cette hypothèque n’est pas réalisée automatiquement par un hypothécaire. Si elle est souhaitée, elle suppose la bonne gestion du patrimoine du protégé concernant les biens immobiliers existants ou en cours de travaux du propriétaire actuel, soit son tuteur.
- Celle des créanciers privilégiés : cela concerne certains créanciers comme le Trésor Public ou la Caisse d’Assurance Maladie, qui peuvent ainsi bénéficier du droit de préférence. Cela, afin d’obtenir le paiement de leurs créances en priorité.
Reconnaître une hypothèque légale
Il est important de reconnaître les différences entre l’hypothèque légale et le privilège immobilier.
Différence entre hypothèque légale et privilège immobilier
Les deux contrats ont le même objectif : permettre à la banque de faire vendre le bien immobilier au propriétaire en cas d’impayé pour récupérer sa créance. Il existe cependant deux différences notables. Le privilège immobilier garantit seulement les biens existants. Ils ne concernent pas ceux en travaux, ni la construction à venir d’un entrepreneur. L’hypothèse légale, elle, existe pour garantir ce type de biens encore inexistants, ou en travaux.
L’inscription au registre d’un privilège est effective le jour de la vente, tandis que pour une hypothèque légale, l’inscription peut prendre effet un jour différent. Cela suscite tout de même deux inconvénients : le coût de l’inscription est élevé et, en cas de revente, vous devez recourir à une mainlevée par l’intermédiaire d’un notaire.
L’hypothèque légale sur un bien ne m’appartenant pas
Tout d’abord, si une hypothèque est faite sur une propriété, une maison ou un immeuble, cela suppose que celui-ci est existant. Il peut être aussi en cours de travaux ou en construction par un entrepreneur ou des artisans. Ensuite, si une hypothèque est présente sur l’immeuble d’un propriétaire, alors une publication auprès du service de la publicité foncière a été faite.
Si tel est le cas, afin de vérifier, vous êtes en droit de demander une copie de la situation hypothécaire de bien. Vous trouverez leurs coordonnées sur le site du gouvernement. À noter que la procédure est payante, elle correspond au montant de la contribution de sécurité immobilière.
Lever une hypothèque légale
Si vous avez reconnu une hypothèque légale sur une propriété ou que vous subissez vous-même une hypothèque, il est possible pour vous de lever le contrat. Il est même nécessaire de le faire si :
- Vous vendez votre bien et que votre prêt immobilier n’est pas remboursé dans sa totalité.
- Vous vendez votre bien alors que l’inscription de l’hypothèque n’a pas pris fin (la durée initiale est celle de votre crédit + 1 an).
- Vous souhaitez faire un rachat du contrat immobilier de votre immeuble ou de votre maison avec une banque différente.
Afin de lever l’hypothèque légale, vous devez alors obtenir l’accord de votre hypothécaire. L’accord doit avoir la forme d’un acte authentique fait par un notaire. Si votre banque refuse, faites appel au tribunal judiciaire auquel est relié le foncier et le service où s’est fait l’inscription de votre bien.
Les cas où une hypothèque légale peut être mise en place
Une hypothèque légale peut intervenir dans différentes situations :
• Le financement de travaux : Lorsqu’un propriétaire souhaite effectuer des travaux sur son bien immobilier, il peut solliciter un prêt auprès d’une banque. Cette dernière peut exiger une hypothèque légale pour se protéger en cas de non-remboursement du prêt.
• Les impayés de charges : Si un copropriétaire ne paie pas ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut obtenir une hypothèque légale sur le bien concerné pour récupérer les sommes dues.
• Les dettes fiscales et sociales : En cas d’impayés d’impôts ou de cotisations sociales, l’administration fiscale ou les organismes sociaux peuvent demander la mise en place d’une hypothèque légale sur le bien immobilier du débiteur.
Dans tous ces cas, la mise en place d’une hypothèque légale doit être encadrée par la loi. Vous devez vous assurer que toutes les formalités ont été respectées avant de vérifier l’existence éventuelle d’une telle garantie lors d’un achat immobilier.
Les formalités à respecter :
• Une décision judiciaire ou administrative doit avoir été prise préalablement.
• La demande doit être faite par écrit et notifiée au propriétaire concerné.
• L’hypothèque ne peut porter que sur les biens immobiliers ayant appartenu au débiteur pendant toute la durée où celui-ci était redevable des sommes dues.
Vous devez vérifier que ces formalités ont été respectées avant d’acheter un bien immobilier. En cas de doute, vous devez consulter un professionnel du droit immobilier pour éviter tout litige ultérieur.
Comment vérifier l’existence d’une hypothèque légale ?
Si vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier et que vous souhaitez savoir s’il existe une hypothèque légale dessus, vous pouvez effectuer une recherche au Service de Publicité Foncière. Ce service permet notamment d’accéder aux différents actes notariés relatifs à la propriété immobilière et ainsi voir si une hypothèque a été mise en place.
Il est aussi possible de faire appel à des professionnels spécialisés dans la recherche d’hypothèques légales pour obtenir des informations plus précises.
Il est primordial de se renseigner sur l’existence éventuelle d’une hypothèque légale avant toute transaction immobilière afin d’éviter les mauvaises surprises.
Les conséquences de l’existence d’une hypothèque légale sur un bien immobilier
Si vous avez découvert l’existence d’une hypothèque légale sur un bien immobilier que vous souhaitez acheter, il faut comprendre les conséquences que cela peut avoir.
Une hypothèque légale a pour effet de garantir le paiement des sommes dues. Si le propriétaire du bien concerné ne parvient pas à régler ses dettes, le créancier qui a obtenu l’hypothèque pourra se faire rembourser en faisant saisir et vendre le bien immobilier.
Si vous acquérez un bien immobilier qui fait l’objet d’une hypothèque légale, celle-ci restera attachée au bien même après la vente. Vous devrez donc en prendre compte dans votre décision d’achat car elle peut impacter la valeur du bien sur le marché ainsi que vos possibilités de financement.
Sachez qu’en cas de présence d’une hypothèque légale, il sera plus difficile voire impossible pour le propriétaire actuel du bien immobilier de vendre celui-ci sans régler ses dettes auprès du créancier ayant obtenu l’hypothèque. Cela signifie aussi qu’il pourrait y avoir des délais supplémentaires lors de la transaction immobilière.
Notez que certains établissements financiers peuvent être réticents à accorder un prêt pour l’achat d’un bien immobilier ayant une hypothèque légale. Cette situation peut donc affecter votre capacité à financer votre acquisition.
L’existence d’une hypothèque légale peut avoir des conséquences importantes sur votre projet immobilier. Il faut vérifier son existence avant toute transaction et prendre en compte les éventuelles difficultés qu’elle pourrait engendrer. Si vous avez des doutes ou si vous souhaitez obtenir plus d’informations, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit immobilier qui pourra vous guider dans vos démarches.