Acheter une maison à vendre en Thaïlande au nom d’une société thaïlandaise reste le montage le plus répandu chez les acquéreurs étrangers qui visent une villa ou un terrain. La question n’est plus de savoir si c’est possible, mais si la société créée résistera à un contrôle du Land Office ou du DBD (Department of Business Development).
Substance économique de la société : le critère qui change tout en Thaïlande
Le point que la plupart des guides immobilier survolent, c’est la notion de substance. Depuis le renforcement des contrôles, une société qui n’existe que pour détenir un terrain peut être requalifiée comme montage de façade. Le Land Office et le DBD examinent désormais l’activité économique réelle de la structure : chiffre d’affaires, salariés, flux bancaires, identité des bénéficiaires effectifs.
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Nous observons que les sociétés créées uniquement pour porter un bien résidentiel privé sont les premières ciblées. Un investisseur qui achète une villa à Samui ou Phuket via une Thai Company Limited doit démontrer que cette société génère une activité (location saisonnière, gestion de biens, commerce local). Sans cela, la détention foncière repose sur du vide juridique.
La vérification préalable (due diligence) porte sur les fonds injectés, les documents sociétaires, et surtout sur la capacité financière réelle des actionnaires thaïlandais détenant les 51 % obligatoires. Si ces actionnaires ne peuvent pas justifier l’origine de leur apport, le montage est fragilisé dès le départ.
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Actionnaires thaïlandais à 51 % : vérification renforcée depuis 2026
La règle des 51 % de parts détenues par des citoyens thaïlandais n’a pas changé. Ce qui a changé, c’est l’intensité du contrôle sur ces actionnaires.
Depuis le 1er avril 2026, les contrôles de capacité financière s’appliquent aussi aux modifications de sociétés existantes, pas seulement aux créations. Un changement de directeur, un transfert de parts ou une augmentation de capital déclenche un examen complet du dossier. Cette évolution touche directement les investisseurs qui pensaient sécuriser un montage ancien.
Le recours à des prête-noms (nominees) pour remplir la part thaïlandaise est illégal. Les autorités à Hua Hin, Phuket et dans d’autres zones à forte concentration d’achat étranger ont intensifié les vérifications. Un actionnaire thaïlandais qui détient des parts dans plusieurs sociétés immobilières sans revenus cohérents déclenche un signal d’alerte au DBD.
Ce que le DBD vérifie concrètement
- L’origine des fonds de chaque actionnaire thaïlandais, avec justificatifs bancaires à l’appui
- L’existence d’une activité commerciale réelle de la société (bilans, déclarations fiscales, contrats clients)
- La cohérence entre le profil financier des actionnaires et le montant de l’investissement immobilier
- Les liens éventuels entre l’actionnaire thaïlandais et l’acheteur étranger (relation employeur-employé, familiale)
Fiscalité d’une société propriétaire en Thaïlande : coûts récurrents souvent sous-estimés
Le taux d’imposition des sociétés en Thaïlande s’élève à 20 %. Ce taux s’applique aux bénéfices nets de la société, y compris les revenus locatifs si la villa est mise en location.
Nous recommandons de budgéter les coûts de maintien annuels avant de créer la structure. Au-delà de l’impôt sur les sociétés, la Thai Company Limited impose des obligations comptables et administratives strictes :
- Tenue d’une comptabilité certifiée par un auditeur agréé, même en l’absence de chiffre d’affaires significatif
- Dépôt annuel des comptes au DBD et déclaration fiscale semestrielle
- Paiement de la taxe foncière locale sur le bien détenu
- Frais de gestion courante (secrétariat juridique, assemblées générales, mises à jour des registres)
Ces charges fixes rendent le montage sociétaire nettement plus coûteux qu’un bail long terme pour un usage purement résidentiel. La société n’a de sens économique que si le bien génère des revenus locatifs qui absorbent ces frais.
Leasehold ou société thaïlandaise : quel montage pour quel projet immobilier
Le leasehold (bail enregistré au Land Office) reste l’alternative principale. Un bail de 30 ans, renouvelable contractuellement, permet à un étranger de jouir d’un terrain et d’une maison sans créer de société. Le bail est inscrit sur le titre de propriété (Chanote), ce qui lui confère une opposabilité aux tiers.
Le choix entre bail et société dépend de l’usage prévu :
Résidence personnelle sans activité locative
Le leasehold suffit. Pas de frais de structure, pas d’audit annuel, pas de risque de requalification. Pour une villa occupée à titre personnel, le bail reste le montage le plus sûr et le moins coûteux à maintenir.
Investissement locatif ou activité commerciale
La société se justifie si elle porte une activité réelle : location meublée, gestion de propriété, hébergement touristique avec licence. Dans ce cas, la structure n’est pas un habillage juridique mais un véhicule opérationnel. La détention du terrain par la société devient cohérente avec son objet social.
Société offshore et achat immobilier en Thaïlande : une fausse solution
Certains intermédiaires proposent de détenir le bien via une société offshore (Hong Kong, BVI, Singapour). Une société étrangère ne peut pas non plus posséder un terrain en Thaïlande sauf cas très spécifiques liés au BOI (Board of Investment), réservés à des projets industriels ou d’investissement massif, pas à l’achat résidentiel classique.
Les exceptions BOI se sont resserrées sur des usages opérationnels précis. Un investisseur français qui achète une maison à Koh Samui ou un appartement en condominium n’entre pas dans ce cadre. Le montage offshore ajoute une couche de complexité fiscale (prix de transfert, obligations déclaratives dans le pays d’origine) sans résoudre la contrainte foncière thaïlandaise.
Le condominium reste le seul type de propriété qu’un étranger peut détenir en pleine propriété (freehold) à titre personnel, dans la limite du quota étranger de 49 % par copropriété. Pour une maison avec terrain, il n’existe pas de raccourci : soit le bail, soit la société avec substance économique réelle.
L’achat d’une maison en Thaïlande via une société reste juridiquement viable, à condition que la structure ait une raison d’exister au-delà de la détention foncière. Un avocat thaïlandais indépendant, distinct de l’agent immobilier, est le seul interlocuteur fiable pour valider la solidité d’un montage avant signature.
