Acheter un appartement en Andorre pour y passer sa retraite suppose de franchir un seuil financier et administratif qui a radicalement changé depuis début 2026. La Llei Òmnibus 2, entrée en vigueur le 13 février 2026, a relevé l’investissement minimum pour obtenir une résidence passive sans activité lucrative à 1 000 000 euros, avec un dépôt désormais non remboursable versé à l’État.
Avant de peser les avantages fiscaux, ce nouveau ticket d’entrée redéfinit le profil de retraité capable de s’installer dans la principauté.
Coût réel d’un achat immobilier en Andorre depuis 2026
Le prix au mètre carré varie fortement selon la paroisse. À Escaldes-Engordany, un penthouse neuf de 126 m2 avec terrasse et parkings était proposé à 1 250 000 euros, soit environ 9 900 euros le mètre carré. À Canillo, un appartement de 55 m2 en centre-ville se trouvait aux alentours de 195 000 euros, soit un peu plus de 3 500 euros le mètre carré.
Ces prix n’incluent pas la taxe sur l’investissement immobilier étranger instaurée par la Loi 3/2024. Pour un non-résident ou un résident présent depuis moins de trois ans, cette taxe s’élève à 6 % du prix d’achat pour le premier bien et 10 % pour le second. Elle s’ajoute aux droits de mutation classiques (ITP) et n’est jamais remboursable, même après plusieurs années de résidence effective.
Concrètement, sur un achat à 500 000 euros, la surtaxe représente 30 000 euros de frais supplémentaires au minimum. Sur un bien à un million, le surcoût atteint 60 000 euros. Ce poste budgétaire, absent des guides publiés avant 2024, change significativement le calcul de rentabilité.
Résidence passive en Andorre : les nouvelles conditions pour un retraité
Un retraité qui n’exerce aucune activité professionnelle relève du permis de résidence passive. Depuis la Llei Òmnibus 2, les conditions ont été durcies sur trois axes.
- L’investissement minimum est fixé à 1 000 000 euros. Ce montant peut prendre la forme d’un bien immobilier, d’un dépôt bancaire ou d’une participation dans une société andorrane, mais la somme totale doit atteindre ce seuil.
- Le dépôt auprès de l’Autorité Financière Andorrane (AFA) est désormais un versement non remboursable à l’État, et non plus une caution restituable.
- Le demandeur doit résider physiquement en Andorre au moins 90 jours par an et disposer d’une assurance maladie privée couvrant l’ensemble du territoire andorran.
Pour un retraité français disposant d’un patrimoine immobilier en France d’une valeur modeste, réunir un million d’euros en Andorre implique souvent de vendre un bien principal. L’opération devient un arbitrage patrimonial global, pas un simple achat d’agrément.
Fiscalité andorrane sur les retraites : ce que le plafond à 10 % couvre vraiment
L’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) en Andorre est plafonné à 10 %. Les premiers 24 000 euros de revenus annuels sont exonérés.
Pour une pension de retraite française, la convention fiscale franco-andorrane détermine quel pays prélève l’impôt. Les pensions de source publique (fonctionnaires) restent généralement imposées en France. Seules les pensions privées peuvent bénéficier du taux andorran, à condition que le retraité soit résident fiscal effectif en Andorre.
L’Andorre ne prélève ni impôt sur la fortune ni droits de succession entre conjoints et descendants directs. La TVA locale (IGI) est fixée à 4,5 %, nettement inférieure au taux français. Ces paramètres allègent le quotidien, mais ils ne compensent pas mécaniquement le surcoût d’entrée si la pension annuelle reste modeste.
Un calcul à faire sur dix ans minimum
Un retraité percevant 3 000 euros nets par mois de pension privée voit son imposition varier selon sa situation familiale. L’économie annuelle réalisée en Andorre se situe dans une fourchette de quelques milliers d’euros.
Face à un investissement d’un million d’euros et une surtaxe immobilière de 6 %, l’amortissement fiscal prend facilement une décennie ou plus. L’opération n’a de sens financier que pour des retraités disposant de revenus élevés ou d’un patrimoine qu’ils souhaitent transmettre sans droits de succession.
Réduction de la surtaxe immobilière : la piste du locatif abordable
Les autorités andorranes ont prévu un mécanisme de réduction de 90 % de la taxe sur l’investissement étranger si le bien acheté est loué comme logement abordable à long terme pendant au moins dix ans. Cette disposition vise à orienter les capitaux étrangers vers le marché locatif résidentiel, chroniquement déficitaire dans la principauté.
Pour un retraité, cela signifie acheter un appartement sans y habiter, le louer à un tarif encadré pendant dix ans, et vivre ailleurs en Andorre (en location ou dans un second bien). La logique patrimoniale change radicalement : on passe d’un achat de résidence principale à un investissement locatif contraint. Les rendements locatifs en Andorre restent modérés compte tenu des prix d’achat élevés, et l’engagement de dix ans réduit la flexibilité.
Acheter un appartement en Andorre pour la retraite : à qui cela convient
L’achat en Andorre n’est pas adapté à tous les profils de retraités. Le ticket d’entrée à un million d’euros pour la résidence passive, la surtaxe de 6 % sur l’immobilier étranger et l’obligation de résider au moins 90 jours par an dessinent un cadre précis.
Ce montage convient à un retraité disposant d’un patrimoine liquide supérieur à 1,5 million d’euros, percevant des pensions privées significatives, et prêt à vivre effectivement en Andorre une partie de l’année. Pour les autres, le différentiel fiscal ne suffit pas à justifier l’immobilisation de capital et les frais d’acquisition non remboursables.
La principauté reste un cadre de vie attractif par sa sécurité, son environnement montagnard et sa proximité avec la France et l’Espagne. Mais depuis 2026, le calcul financier a basculé en faveur des patrimoines les plus élevés, et un retraité disposant d’une pension moyenne trouvera difficilement un retour sur investissement cohérent.
