Une opération de promotion immobilière est un projet complexe qui consiste à concevoir, construire et commercialiser un ensemble immobilier. Ce processus s’étale sur plusieurs années et nécessite des moyens de financement adaptés à chaque étape du projet. Le financement d’une opération repose sur 3 leviers : les fonds propres, les crédits bancaires et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Plan de l'article
Les fonds propres : pour couvrir les dépenses de préparation de l’opération
Le promoteur engage sa responsabilité en utilisant des fonds propres pour toutes les démarches préliminaires au projet de construction en lui-même : prospection, selection du terrain, négociations pour l’acquisition, études de faisabilité, plans d’architecte, intervention d’éventuelles sous-traitants, obtention du permis de construire et autres autorisations.
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Les fonds propres représentent environ 15 à 20 % du budget global de l’opération. C’est une avance sur ses fonds personnels que le promoteur consent sur les gains qu’il prévoit de réaliser sur l’opération de promotion immobilière. Pour financer son opération, le promoteur peut donc avoir besoin d’une somme conséquente, qui restera bloquée pendant une longue période jusqu’à la finalisation du projet.
Il existe aujourd’hui un moyen de financer ces fonds propres grâce aux plateformes de financements participatifs, ou crowdfunding immobilier. Le crowdlending, ou crowdfunding sous forme de prêt, permet d’obtenir rapidement des liquidités grâce à un contrat obligataire via une holding ou des structures ad hoc contrôlées par le promoteur. Le crowdlending intervient lors d’une étape intermédiaire du projet, généralement au moment de l’obtention du financement bancaire. Son coût, de l’ordre de 10 % annuel, permet de débloquer des fonds rapidement et de libérer les fonds propres du promoteur pour les utiliser sur d’autres projets.
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La précommercialisation en VEFA : pour assurer la viabilité du projet
Une fois les premières étapes purgées avec l’obtention du permis de construire, le promoteur peut engager la phase de précommercialisation via une VEFA, appelée aussi vente sur plan. Cette vente obéit à un cadre juridique bien précis. Le promoteur et l’acquéreur signent un contrat de réservation. L’acquéreur doit verser un dépôt de garantie (environ 5 % du montant global), et le promoteur s’engage à vendre le logement au réservataire quand les travaux seront terminés. L’acquéreur bénéficie d’une garantie de remboursement ou d’achèvement.
Une VEFA permet de sécuriser les étapes et de fixer le calendrier, à la fois pour le promoteur et l’acheteur. Un plan précis des versements par l’acquéreur est établi selon l’avancement des travaux : fondations achevées, mise hors d’eau, mise hors d’air, finition et livraison. L’apport en VEFA représente environ 40 % du montant global de l’opération.
Le crédit bancaire : pour garantir la finalisation du projet
Arrivé à ce stade et ce niveau de commercialisation, le promoteur peut se tourner vers les établissements bancaires pour associer une banque à son opération. L’obtention d’un financement bancaire correspondant au solde d’environ 40% qui va permettre de finaliser l’acquisition du terrain et de lancer les travaux.
Cette étape permet aussi de mettre en place la Garantie Financière d’Achèvement (GFA), obligatoire pour tous les programmes immobiliers neufs. Cette garantie est une sécurité à la fois financière et juridique pour les acheteurs en VEFA. Elle assure le bon déroulement et l’achèvement du chantier même en cas de faillite du promoteur. Elle doit être souscrite auprès d’un établissement tiers comme une banque. D’une durée de 1 an à partir de la date de réception des travaux, elle couvre aussi tous les vices de réparation, qui seront signalés par le maître d’ouvrage lors du procès-verbal de réception du chantier par exemple.