Le congé pour vente est une procédure qui permet au propriétaire d’un logement loué de mettre fin au bail et de vendre son bien immobilier. Il s’agit d’un droit reconnu par la loi, mais qui implique aussi des obligations à respecter vis-à-vis du locataire. Découvrez dans cet article les règles à suivre pour donner un congé au locataire, les conditions à remplir, les délais à respecter, les droits du locataire et les recours possibles en cas de litige.
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Comment donner un congé pour vente à son locataire ?
Pour donner un congé de vente à son locataire, le propriétaire doit respecter certaines formalités. Il doit lui adresser une lettre de congé par un courrier recommandé avec accusé de réception. Le type de logement loué (vide ou meublé) détermine la durée du délai de préavis, sauf si le locataire se trouve dans une région où le marché immobilier est tendu. La remise de cette lettre doit se faire par voie d’un acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. La lettre de congé doit indiquer son motif, le prix et les conditions de la vente. Mais surtout, il doit inclure la mention du droit de préemption du locataire.
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Cette information doit être délivrée obligatoirement au moins six mois avant la date d’échéance du contrat pour un bien loué vide selon l’article 15 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 et au moins trois mois avant pour une location meublée selon l’alinéa 25-8 de cette même loi. La notification est à remettre au titulaire du bail, ainsi qu’aux personnes qui occupent le logement à titre gratuit. En France, le préavis de vente est obligatoire.
Quelles sont les conditions de validité du congé pour vente ?
Le congé pour vente doit respecter certaines conditions pour être légal. La première règle est : la demande de congé n’est pas relative pendant la première année du bail, sauf si le logement est loué meublé et que le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à un an. Le propriétaire ne peut pas donner un congé pour vente pour un motif autre que la vente du logement. Il peut cependant avancer une raison légitime et sérieuse, comme l’occupation personnelle ou la reprise pour un ascendant ou un descendant.
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Donner son préavis congé à son locataire n’est pas possible si le logement occupé est situé dans une zone tendue et si le locataire est une personne de condition modeste. Il prend cependant effet si le propriétaire propose une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses possibilités. Le bailleur qui ne reçoit pas de demande de renouvellement du bail de la part du locataire peut considérer que ce dernier accepte la reconduction tacite du contrat pour la durée prévue.
Quels sont les droits du locataire en cas de congé pour vente ?
Le locataire dispose de plusieurs droits en cas de congé pour vente. Le plus important est le droit de préemption, qui lui permet de se porter acquéreur du logement en priorité aux mêmes conditions que celles indiquées dans la lettre de congé. Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour faire connaître sa décision d’acheter le bien au propriétaire. Après expiration de ce délai, le congé pour vendre prendra effet. Cette réponse doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être signé et daté par le locataire.
Si ce dernier prévoit de récupérer son logement, il dispose d’un délai de quatre mois pour la signature de l’acte de vente. Ce temps est rajouté de deux mois supplémentaires s’il recourt à un prêt immobilier pour son achat.
Si le locataire refuse l’offre ou ne répond dans le délai imparti, il perd son droit en tant que prioritaire dans la vente. Le propriétaire peut vendre alors son logement à une autre personne. Le locataire peut décider de quitter le lieu à tout moment pendant le délai de préavis. Il doit cependant respecter un préavis d’un mois et réaliser un état des lieux de sortie.
Comment contester un congé pour vente ?
Le locataire a la possibilité de contester un congé pour vente s’il estime qu’il est irrégulier, abusif ou frauduleux. Si le congé n’a pas été délivré dans les formes et les délais prévus par la loi, il peut manifester son refus. Il est également protégé si les conditions de la vente sont différentes à celles indiquées dans la lettre de congé. Le propriétaire ne peut pas vendre le logement à un montant inférieur à celui proposé au locataire. Si tel est le cas par exemple, le locataire peut demander l’annulation du congé et l’exercice de son droit de préemption.
Si le propriétaire ne vend pas réellement le logement, mais le conserve ou le reloue, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement. Le locataire qui souhaite contester le motif du congé donné par le propriétaire doit le faire dans un délai de trois ans à compter de la date de réception du congé. Il peut demander l’annulation du congé, la restitution du logement, des dommages et intérêts, ou encore l’exercice de son droit de préemption.
Quelles sont les conséquences du congé pour vente pour le nouveau propriétaire ?
Le congé pour vente entraîne la fin du bail et le départ du locataire, sauf s’il exerce son droit de préemption. Le nouveau propriétaire peut alors disposer librement du logement, à condition de respecter certaines règles.
- Il doit alors informer le locataire de son identité et de son adresse dans le mois qui suit la vente.
- Il doit prendre en charge le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire précédent, ainsi que les éventuels travaux ou charges dus par ce dernier.
- Il doit respecter la notice d’information relative aux modalités de mise en œuvre des mesures de prévention des expulsions locatives, qui doit être annexée au contrat de location.
Cette notice précise les moyens dont dispose le locataire pour prévenir les impayés de loyer, les recours possibles en cas de difficultés financières et la volonté des pouvoirs publics de favoriser le maintien dans les lieux. Le locataire qui occupe le logement comme résidence principale peut bénéficier d’un délai de paiement pour régler son loyer, à condition de fournir des éléments justifiant ses difficultés financières.
Le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé au locataire avant l’échéance du bail, sauf s’il invoque un motif légitime et sérieux, conformément aux premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit alors respecter les mêmes formalités et délais que le propriétaire précédent.