Les sociétés civiles de placement immobilier SCPI sont des organismes de placement collectif qui ont pour but l’achat et la gestion d’un patrimoine immobilier varié. À la différence de la détention traditionnelle de biens immobiliers, elles libèrent le souscripteur des obligations de gestion immobilière.
Il y a la SCPI fiscale, la SCPI de rendement et la SCPI de plus-value. La deuxième est celle qui nous concerne. Comment marche-t-elle ? Poursuivez la lecture de cet article si vous souhaitez en découvrir davantage.
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Plan de l'article
SCPI de rendement : qu’est-ce que c’est ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) de rendement est un chariot d’investissement immobilier qui favorise le placement immobilier dans l’optique de percevoir des revenus locatifs réguliers.
L’investisseur est même déchargé de sa gestion à l’image de SCPI Primopierre qui est confiée à une société. Cette dernière a pour rôle de choisir, d’acquérir, de louer, de revendre les actifs, d’entretenir et de réaliser les travaux des biens immobiliers acquis.
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Cette entreprise entretient aussi le parc immobilier en réalisant les travaux indispensables et en affermissant les relations avec chaque locataire. Elle paie des loyers nets de tout frais au prorata des parts détenues dans la SCPI aux investisseurs porteurs de parts. Pour une SCPI de rendement, la fréquence de rétributions des loyers est soit mensuelle ou trimestrielle.
Fonctionnement des SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont des entreprises réservées exclusivement à des placements immobiliers. L’investisseur acquiert de l’immobilier professionnel par le biais de parts de société. Ces dernières produisent des revenus locatifs constants. Comme mentionné plus haut, l’investisseur n’a aucun souci à se faire quant à la gestion.
Distribution de revenus réguliers
Les SCPI de rendement possèdent un patrimoine principalement composé d’immeubles dont les revenus locatifs sont habituellement au-dessus de ceux de l’immobilier résidentiel. Leur principal objectif est la distribution de revenus réguliers à leurs associés.
Aussi, la mutualisation du parc immobilier de même que la différenciation géographique et sectorielle bornent les risques locatifs et assurent une immortalité des loyers.
Vu que les SCPI sont soumises aux alternances du marché de l’immobilier, la souscription doit être entrevue dans une optique de placement sur le long terme.
Horizon de placement minimal conseillé : 10 ans
Ce type d’investissement immobilier est vu comme moins liquide. La SCPI ne garantit donc pas une revente des parts qui demande l’existence d’une compensation. Les revenus potentiels versés sont dépendants des conditions de location des immeubles et du marché de l’immobilier. Un aléa de perte en capital lié à l’évolution du marché immobilier existe.
Pour le financement de SCPI à crédit, l’investisseur ne devrait pas considérer les revenus potentiels de la SCPI ou la revente des parts pour affronter ses contraintes de restitution. Ceux-ci ont en réalité un caractère aléatoire.
Attribut de capital
La SCPI de rendement se conforme à l’objectif patrimonial de constitution d’un capital à la longue. Son accessibilité se traduit par des budgets de placement maîtrisés en lien avec la capacité budgétaire de chaque souscripteur.
De plus, la sollicitation de l’effet de levier du crédit favorise le financement des placements avec une participation monétaire qui diffère de quelques centaines à quelques milliers d’euros par mois.
Prospection de revenus
La souscription de parts de SCPI se conforme à l’objectif d’édification de revenu imminent ou à terme au regard du mode de financement. Cette dernière peut être à comptant ou à crédit.
N’oubliez pas que l’objectif des SCPI est d’acheter et de gérer de façon professionnelle un immobilier locatif afin de verser des revenus réguliers aux associés. Cela se concrétisera par la mutualisation du patrimoine et par la diversification géographique et catégorielle.
Fiscalité sur les revenus
Les résultats des SCPI sont taxables au nom des associés, au prorata des parts qu’ils possèdent dans le capital. De ce fait, les possesseurs de parts sont alors contraints à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les loyers.
Ils le sont aussi pour les revenus mobiliers quand la SCPI acquiert des revenus au titre de l’investissement de ses disponibilités. Sachez qu’ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux de plus de 17 %.
Fisc sur les plus-values
Les plus-values exhalées à l’occasion de la cession de ces parts proviennent du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés individuels physiques. De ce fait, la plus-value taxable est égale à la dissemblance entre le coût de cession et le montant d’achat des parts.
Aussi, quand la cession porte sur des parts disposées depuis plus de 5 années, la plus-value est diminuée d’un abattement pour un temps de détention.
L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux. Ainsi, la plus-value immobilière peut alors :
- être exemptée d’impôt sur le revenuaprès 22 ans de possession ;
- être exemptée de prélèvementssociaux après 30 ans de possession.
La plus-value qui est donc calculée est soumise à l’impôt sur le revenu à un pourcentage légèrement inférieur à 20 % et au prélèvement social à un taux supérieur à 17 %.
Une contribution est applicable sur les plus-values nettes imposables qui dépassent 50 000 euros par cédant. Son pourcentage diffère de 2 % à 6 % en fonction du coût de la plus-value.
Impôt sur le patrimoine immobilier
Les parts de SCPI de rendement entrent dans l’actif imposable à l’impôt sur la Fortune Immobilière au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cas d’un achat à crédit, celui-ci est incorporé au passif dans les conditions établies par la loi. Notez qu’en cas de don ou succession, les parts de SCPI sont imposées aux droits de transformation à titre gracieux.
SCPI de rendement : quelques atouts
Les avantages d’un placement en SCPI de rendement sont nombreux. Ils se situent surtout dans le défaut de gestion, dans la mutualisation de la menace locative ainsi que de l’aléa foncier. À la différence d’un placement immobilier traditionnel, la SCPI de rendement favorise le placement dans une pléthore de biens.
Cela est fait tout en toisant précisément le coût de son investissement et les loyers perçus sont nets de charges (impôt foncier, travaux, copropriété). Aussi, le patrimoine est composé de plusieurs biens immobiliers, de locataires distincts et la somme de l’investissement est conforme au budget de l’investisseur.
Par ailleurs, la gestion est entièrement déléguée à la société de gestion et le rendement est compris entre 3 % et 6 % nets de tous frais.
Les différents types de SCPI de rendement
Il existe différents types de SCPI de rendement, chacun ayant ses caractéristiques propres. On retrouve les SCPI diversifiées qui investissent dans plusieurs types de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces ou encore des locaux d’activités. Ces SCPI offrent une certaine stabilité et une répartition du risque grâce à la diversification de leur patrimoine.
Il y a les SCPI spécialisées qui se concentrent sur un secteur spécifique comme l’immobilier résidentiel, le secteur santé (EHPAD), les hôtels ou encore les entrepôts logistiques. Ces SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de cibler un marché précis en fonction de leurs préférences et stratégies d’investissement.
Une autre catégorie importante est celle des SCPI régionales qui privilégient l’investissement dans une zone géographique déterminée. Elles peuvent ainsi se concentrer sur une région dynamique économiquement où la demande locative est forte. Cela permet aux investisseurs de bénéficier potentiellement d’une rentabilité supérieure tout en limitant certains risques liés à la localisation.
On trouve aussi les SCPI thématiques qui se focalisent sur des thèmes particuliers tels que l’économie verte (immobilier écologique), les énergies renouvelables ou encore l’innovation technologique. Ces SCPI répondent aux attentes croissantes des investisseurs soucieux d’avoir un impact positif sur l’environnement ou intéressés par les nouvelles technologies.
Chaque type de SCPI présente des avantages et des inconvénients, vous devez bien étudier les caractéristiques de chaque SCPI avant de prendre une décision d’investissement. Il est aussi recommandé de diversifier son portefeuille en investissant dans plusieurs types de SCPI afin de réduire les risques et maximiser le rendement potentiel.
Les critères de sélection pour investir dans une SCPI de rendement
Investir dans une SCPI de rendement nécessite une analyse approfondie des différents critères de sélection. Voici quelques éléments à prendre en compte pour faire le bon choix :
Pensez bien à la SCPI. Il faut se renseigner sur les biens immobiliers qu’elle détient, leur localisation, leur qualité ainsi que les locataires présents. Une SCPI ayant un patrimoine diversifié, composé de biens de bonne qualité et avec des locataires solides est généralement plus rassurante.
Pensez bien à la SCPI. Un TOF élevé témoigne d’une gestion efficace et garantit un revenu régulier aux investisseurs.
Le rendement, c’est-à-dire l’évolution du montant des loyers perçus par la SCPI au fil du temps, constitue aussi un indicateur important. Il permet d’évaluer si la SCPI a su maintenir voire augmenter ses revenus locatifs malgré les fluctuations du marché immobilier.
La société de gestion qui gère la SCPI joue un rôle crucial dans sa performance. Il est donc primordial de s’intéresser à son expérience, sa solidité financière ainsi que sa capacité à prendre des décisions judicieuses en matière d’investissement immobilier.
Un autre facteur déterminant concerne les frais liés à la souscription et à la gestion de la SCPI. Les frais doivent être transparents et justifiés, et pensez bien à les comparer entre différentes SCPI afin d’optimiser son rendement.
Chaque investisseur doit définir ses propres objectifs en matière de rendement et durée d’investissement. Certains privilégieront une SCPI offrant un rendement élevé à court terme tandis que d’autres préféreront une SCPI avec des perspectives de valorisation sur le long terme.
Il est recommandé de faire appel à un professionnel spécialisé dans l’investissement immobilier pour vous accompagner dans votre choix. Lui seul sera en mesure d’évaluer précisément vos besoins et attentes afin de vous orienter vers la SCPI la plus adaptée à votre profil d’investisseur.
Investir dans une SCPI de rendement nécessite une analyse minutieuse des différents critères. Une prise de décision éclairée permettra aux investisseurs potentiels d’opter pour la SCPI qui correspondra le mieux à leurs objectifs financiers et patrimoniaux.