En 2025, 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement en France, soit une hausse de 27 % par rapport à 2024. Un record qui traduit une pression croissante sur le marché locatif et qui concerne, directement ou indirectement, un nombre grandissant de bailleurs investisseurs. Derrière ce chiffre, une réalité concrète : des procédures longues, des coûts élevés, et des règles à respecter scrupuleusement pour ne pas se retrouver en infraction.
Une procédure encadrée, avec ou sans impayés multiples
Contrairement à une idée reçue, la loi ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés avant d’agir. Un propriétaire peut engager une procédure dès le premier manquement au contrat. En pratique, la démarche commence par une relance amiable, puis une mise en demeure écrite. Si la dette persiste, un commissaire de justice délivre un commandement de payer : le locataire dispose alors d’un délai de six semaines pour régulariser sa situation.
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Sans règlement, vient l’assignation devant le tribunal judiciaire. L’audience peut se tenir entre six semaines et six mois plus tard, selon l’encombrement du tribunal. Après le jugement, un commandement de quitter les lieux laisse encore deux mois au locataire avant toute expulsion physique. Pour plus de détails sur les recours disponibles à chaque étape, litige.fr accompagne les propriétaires dans ces démarches.
La durée totale oscille entre 6 mois et 3 ans selon la complexité du dossier. La présence d’une clause résolutoire dans le bail accélère sensiblement le calendrier : rendue obligatoire dans tous les nouveaux contrats depuis la loi du 29 juillet 2023, elle permet au juge de constater la résiliation du bail sans avoir à la prononcer. Sans cette clause, les délais s’allongent mécaniquement.
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Côté coûts, une procédure sans avocat ni contestation revient généralement entre 2 000 et 4 000 euros. Avec honoraires d’avocat et contentieux complexe, la facture peut grimper jusqu’à 7 000 euros. Une assurance loyers impayés (GLI) ne raccourcit pas les délais, mais elle compense les pertes financières pendant toute la durée de la procédure.
Trêve hivernale et interdictions absolues à ne pas ignorer
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée physiquement, même si un jugement définitif a été rendu. La procédure judiciaire peut se poursuivre pendant cette période (audiences, jugements), mais le commissaire de justice ne peut intervenir qu’à partir du 1ᵉʳ avril. Certaines situations échappent à cette protection : les squatteurs, les logements présentant un danger ou les cas de relogement adapté proposé par une collectivité.
Ce que la loi interdit en toutes circonstances : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité pour forcer un départ. Ces pratiques constituent un délit de violation de domicile, passible de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Seule une décision de justice ouvre le droit à une expulsion, exécutée par un commissaire de justice avec, si nécessaire, le concours de la force publique.
Anticiper plutôt que subir
Face à des délais qui atteignent en moyenne près de deux ans, la prévention reste l’outil le plus efficace. Vérifier la solvabilité du locataire avant la signature, inclure une clause résolutoire dans le bail, souscrire une GLI ou s’appuyer sur la garantie Visale pour les profils éligibles : autant de précautions qui réduisent l’exposition aux impayés. En 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés en France, un chiffre en progression qui rappelle que ces situations ne sont pas réservées aux bailleurs négligents. Mieux vaut construire son dossier solidement dès le début de la relation locative.
