La collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d’euros en 2025, soit une progression de près de 30 % par rapport à l’année précédente. La tendance se confirme au premier trimestre 2026 avec 1,15 milliard d’euros supplémentaires collectés. Derrière ces chiffres encourageants, le marché se révèle pourtant très inégal : quelques véhicules captent l’essentiel des flux, pendant qu’une soixantaine de SCPI peinent à attirer de nouveaux souscripteurs.
Des rendements qui progressent, mais des performances contrastées
Le taux de distribution moyen (TDVM) des scpi s’établit à 4,92 % pour 2025, en hausse régulière depuis deux ans. Certains véhicules font nettement mieux : Transitions Europe affiche un TDVM de 7,60 %, Iroko Zen 7,16 %, Remake Live 7,05 %. Corum Origin, de son côté, dépasse les 6 % pour la 14e année consécutive.
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Mais le TDVM ne raconte qu’une partie de l’histoire. La Performance Globale Annuelle (PGA), qui intègre aussi la variation du prix de la part, tombe à 1,46 % en moyenne sur 2025. Les SCPI diversifiées s’en sortent bien, avec une PGA de +6,3 %, tout comme les véhicules logistiques (+5,8 %). En revanche, les SCPI résidentielles affichent -4,5 % et les SCPI de bureaux plongent légèrement en territoire négatif. La valeur d’une part ne se concrétise qu’à la revente : un rendement distribué élevé peut coexister avec une dévalorisation réelle du capital investi.
Liquidité et choix de plateforme : deux questions à ne pas négliger
Le stock de parts en attente de retrait dépasse 2,8 milliards d’euros, soit environ 3 % de la capitalisation totale du marché. Cette situation, très concentrée sur quelques sociétés de gestion historiques, rappelle qu’investir en SCPI implique un horizon long et une liquidité limitée. Certains gestionnaires ont même suspendu la variabilité du capital de leurs fonds, ce qui rend indispensable de vérifier cet aspect avant toute souscription.
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Sur le plan des frais, la question mérite une attention particulière selon l’horizon envisagé. Les SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live sont avantageuses pour des durées inférieures à dix ans. Pour un horizon de quinze ans ou plus, des frais d’entrée autour de 10 à 12 % peuvent être absorbés, surtout si la SCPI dispose d’un historique solide et d’un marché secondaire actif. Pour les investisseurs qui souhaitent explorer l’ensemble des stratégies disponibles, notamment le démembrement ou l’investissement à crédit, des ressources comme notre catégorie immobilier permettent d’approfondir ces approches.
Le marché des SCPI reste attractif pour qui prend le temps de comparer, de calibrer son horizon et de vérifier la solidité du gestionnaire. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, mais la sélectivité, elle, reste toujours payante.
