Acheter un appartement à vendre sur Marrakech depuis la France pose une question rarement traitée en profondeur : où exactement chaque impôt est-il dû, et quel montant reste réellement après revente une fois les deux fiscalités combinées ? La convention fiscale franco-marocaine répartit l’imposition entre les deux pays, mais cette répartition crée des zones grises que les simulations classiques ignorent.
Convention fiscale France-Maroc : qui taxe quoi sur un appartement à Marrakech
La convention bilatérale entre la France et le Maroc pose un principe clair : les impôts liés à un bien immobilier sont payés dans le pays où le bien est situé. Un acheteur français qui acquiert un appartement à Marrakech règle donc ses taxes foncières, son imposition sur les revenus locatifs et sa taxe sur la plus-value au Maroc.
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La France, de son côté, n’abandonne pas toute prétention. Elle intègre les revenus fonciers marocains dans le calcul du revenu global, puis accorde un crédit d’impôt pour éviter la double imposition. Ce mécanisme, appelé méthode du crédit d’impôt, peut aboutir à un complément d’imposition en France si le taux marginal français dépasse le taux marocain effectif.
| Type d’imposition | Payé au Maroc | Traitement en France |
|---|---|---|
| Taxe d’habitation et taxe de services communaux | Oui, annuellement | Aucun impact |
| Revenus fonciers (location) | Oui, barème progressif marocain | Déclarés, crédit d’impôt accordé |
| Plus-value immobilière à la revente | Oui (TPI) | Déclarée, crédit d’impôt accordé |
Ce tableau résume la mécanique générale. Les détails varient selon le statut de résident ou non-résident fiscal, et selon le type de bien (usage personnel ou locatif).
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Taxe sur les profits immobiliers au Maroc : le calcul lors de la revente
La TPI (taxe sur les profits immobiliers) est la seule taxe due au Maroc lors de la vente d’un bien par un étranger. Elle s’applique sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré des frais engagés (travaux, frais de notaire à l’achat).
Le taux applicable dépend de la durée de détention et du montant du profit. Un point souvent sous-estimé : un minimum de cotisation est dû même si le calcul aboutit à un profit nul. Ce plancher, assis sur un pourcentage du prix de vente, piège les propriétaires qui revendent à perte ou sans plus-value significative.
Pour un acheteur français qui revend un appartement à Marrakech, la TPI se règle chez le notaire marocain au moment de la transaction. Le notaire retient le montant directement sur le prix de vente avant de libérer les fonds.
Rapatriement des fonds en France après revente : le piège de la traçabilité
C’est l’angle que la plupart des guides d’achat immobilier au Maroc survolent, alors qu’il détermine concrètement si le produit de la vente pourra revenir sur un compte français.
Des praticiens de terrain signalent que les banques marocaines et françaises exigent désormais systématiquement la preuve de l’origine des fonds initiaux avant d’autoriser le rapatriement du produit de la cession. Concrètement, cela signifie :
- Les relevés bancaires montrant le transfert en devises depuis la France vers le compte marocain au moment de l’acquisition doivent être conservés pendant toute la durée de détention
- L’attestation d’investissement délivrée par la banque marocaine lors de l’achat est un document à ne jamais perdre, car sans elle le déblocage des fonds peut être bloqué
- Toute portion du prix payée par un circuit non traçable (espèces, compensation informelle) risque de devenir impossible à rapatrier légalement
Ce dernier point prend une dimension nouvelle depuis la loi de finances 2026 au Maroc. Les paiements en espèces supérieurs à 300 000 MAD qui ne sont pas justifiés par des revenus déclarés et tracés peuvent entraîner un redressement fiscal et des pénalités. Pour un acheteur français, cela rend toute transaction partiellement opaque doublement risquée : côté marocain avec le fisc, côté français avec la banque qui refuse le rapatriement.
Constitution du dossier de rapatriement
Le dossier à présenter à la banque marocaine pour transférer les fonds vers la France comprend le contrat de vente notarié, la preuve du paiement de la TPI, l’attestation d’investissement initiale et la quittance fiscale. Un dossier incomplet peut retarder le transfert de plusieurs mois.
Fiscalité locative à Marrakech : imposition des revenus fonciers pour un non-résident
Un appartement à Marrakech mis en location génère des revenus imposables au Maroc selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu marocain. Le propriétaire français non-résident déclare ces revenus locatifs au Maroc et y paie l’impôt correspondant.
En France, ces mêmes revenus sont déclarés sur le formulaire dédié aux revenus étrangers. Le crédit d’impôt prévu par la convention fiscale vient neutraliser la double imposition, mais le différentiel de taux entre les deux pays peut générer un complément à payer en France. Si le taux marginal français est plus élevé que le taux marocain effectif, la différence reste due au fisc français.
Les prélèvements sociaux français (CSG-CRDS) posent une question distincte. Le traitement de ces contributions sur les revenus fonciers de source étrangère a fait l’objet de jurisprudences et d’évolutions réglementaires. Vérifier le régime applicable au moment de la déclaration est une précaution à ne pas négliger.
Frais d’acquisition et droits d’enregistrement sur un achat immobilier à Marrakech
L’achat d’un bien immobilier au Maroc entraîne des frais de notaire et des droits d’enregistrement qui s’ajoutent au prix affiché. Ces frais comprennent :
- Les droits d’enregistrement, calculés sur le prix de vente déclaré dans l’acte notarié
- Les honoraires du notaire marocain et les frais de conservation foncière
- La TVA sur les honoraires notariaux
Ces coûts d’acquisition ne sont pas récupérables, mais ils viennent en déduction du profit imposable lors d’une future revente. Conserver toutes les factures de frais d’acquisition réduit directement la base taxable de la TPI.
Un acheteur français qui finance l’achat par un prêt contracté en France doit aussi anticiper la question du change. Le remboursement du crédit s’effectue en euros tandis que les loyers perçus sont en dirhams, ce qui crée une exposition au risque de change sur toute la durée de détention.
La fiscalité d’un appartement à vendre sur Marrakech pour un acheteur français se joue autant dans la rigueur documentaire que dans les taux d’imposition. Le point le plus déterminant reste la traçabilité complète des flux financiers, de l’achat initial jusqu’au rapatriement final : sans elle, même une opération rentable peut se retrouver bloquée au moment du transfert des fonds.
