Le marché des SCPI retrouve des couleurs en 2025, avec un taux de distribution moyen de 4,91 % et une collecte nette en hausse de 29 % selon l’ASPIM et l’IEIF. Derrière cette moyenne se cachent pourtant des écarts considérables : les SCPI à stratégie internationale ont servi en moyenne 6,65 % sur l’année, et certains véhicules de nouvelle génération ont largement dépassé ce seuil. Comète, gérée par la société Alderan, fait partie de ces cas qui attirent l’attention des investisseurs particuliers.
Une SCPI qui construit son patrimoine hors des frontières françaises
Lancée en juillet 2023, Comète affiche une stratégie claire : investir exclusivement à l’international, en diversifiant à la fois les géographies et les typologies d’actifs. Le Royaume-Uni représente aujourd’hui plus de 43 % du patrimoine, devant le Canada (plus de 16 %) et plusieurs pays d’Europe de l’Ouest et de l’Est, dont l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas et la Pologne. Côté secteurs, la répartition est tout aussi éclectique : commerces (27,6 %), logistique (23,9 %), hôtellerie (16 %), bureaux (13,7 %), actifs mixtes et loisirs complétant l’ensemble.
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Pour les investisseurs français, cette orientation internationale présente un avantage fiscal concret : les revenus locatifs perçus hors de France sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %), une économie significative pour ceux soumis à une fiscalité élevée. Les revenus sont imposés selon les conventions fiscales bilatérales, souvent avec un crédit d’impôt ou un taux effectif réduit. Pour examiner la structure du portefeuille et les conditions de souscription, la fiche publiée par FranceSCPI offre plus de détails.
Derrière Comète se trouve Alderan, société de gestion agréée par l’AMF depuis 2017, qui gère également ActivImmo, SCPI spécialisée en logistique. La rigueur appliquée à ce premier véhicule se retrouve dans les indicateurs opérationnels de Comète : taux d’occupation financier de 99,5 %, durée résiduelle des baux de 10,6 ans et endettement nul au premier trimestre 2026. La SCPI a par ailleurs remporté sept prix sectoriels en 2025-2026, dont les Victoires Pierre-Papier 2026 dans la catégorie « Meilleure SCPI à capital variable ».
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Des performances élevées, à contextualiser avec soin
En 2024, premier exercice complet de la SCPI, le taux de distribution a dépassé 10 %, plaçant Comète parmi les deux premiers rendements du marché sur la période. En 2025, il s’établit à 9 %, bien au-delà de la moyenne du secteur. Alderan cible un taux de distribution de 7 % sur le long terme. La capitalisation atteint 652 millions d’euros à fin mars 2026, pour 17 511 associés et 34 actifs répartis dans plusieurs pays.
Ces chiffres méritent toutefois d’être lus avec nuance. Comète n’a que deux exercices complets derrière elle, et ses premières acquisitions ont bénéficié d’un contexte de correction des prix immobiliers, particulièrement favorable aux acheteurs. Les frais d’entrée atteignent 10 %, ce qui allonge mécaniquement la durée de détention nécessaire pour atteindre le seuil de rentabilité réel. Le délai de jouissance est de cinq mois. L’exposition au Royaume-Uni et au Canada introduit un risque de change lié à la livre sterling et au dollar canadien. Enfin, l’indicateur synthétique de risque (SRI) est positionné à 4 sur 7, signalant une prise de risque plus marquée que la plupart des SCPI traditionnelles.
Comète illustre un mouvement de fond dans la gestion collective immobilière : la recherche de rendement passe de plus en plus par l’internationalisation et la diversification sectorielle. Les résultats sont là, mais ils s’accompagnent de spécificités qu’il convient d’intégrer dans une analyse globale. Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne garantissent pas les performances futures, et le capital investi n’est pas garanti.
