Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze catégories d’équipements qu’un logement doit contenir pour être juridiquement qualifié de location meublée. Sans ces éléments, le bail peut être requalifié en location vide par un juge, avec des conséquences directes sur le régime fiscal, la durée du contrat et les obligations du bailleur.
Requalification en location vide : le vrai risque derrière la liste meublé
La plupart des guides se concentrent sur l’énumération des meubles. Le point de départ devrait être la sanction. Si un locataire conteste le caractère meublé du logement devant un tribunal, le juge vérifie la conformité au décret.
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Une requalification transforme un bail meublé d’un an en bail nu de trois ans. Le régime fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel) disparaît, et avec lui la possibilité d’amortir le mobilier ou de déduire certaines charges sous le régime réel.
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, la requalification modifie aussi le loyer de référence applicable. Le bailleur s’expose alors à des demandes de restitution de trop-perçu sur plusieurs années, puisque les plafonds ne sont pas les mêmes entre meublé et nu. Ce croisement entre liste de meubles et plafonnement des loyers est rarement anticipé par les propriétaires.
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Décret n° 2015-981 : les onze catégories de mobilier obligatoire
Le texte ne dresse pas une liste d’objets au sens strict, mais définit des fonctions que le logement doit remplir. Chaque catégorie correspond à un usage précis attendu par le locataire dès son entrée dans les lieux.
- Literie complète : un lit ou un couchage avec couette ou couverture. Un matelas posé au sol sans cadre peut suffire au sens du texte, mais un sommier reste recommandé pour éviter les litiges sur la décence du logement.
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres : volets, stores ou rideaux opaques. Des rideaux translucides ne remplissent pas cette fonction.
- Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation (ou un congélateur séparé). Ces trois équipements forment le socle de la cuisine.
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante pour le nombre d’occupants prévu au bail.
- Table et assises pour les repas.
- Étagères de rangement.
- Luminaires fonctionnels dans chaque pièce.
L’expression « en nombre suffisant » revient dans le décret sans seuil chiffré. Pour un studio prévu pour un occupant, un set de vaisselle pour une personne suffit. Pour un T3 loué à une famille, le juge attendrait une cohérence avec la capacité du logement.
Inventaire du mobilier : pièce obligatoire du bail meublé
L’inventaire détaillé du mobilier doit être annexé au contrat de bail et signé par les deux parties. Ce document est distinct de l’état des lieux, même si les deux sont souvent réalisés le même jour.
L’inventaire recense chaque meuble et équipement présent dans le logement, avec son état (neuf, bon, usé). Il sert de preuve en cas de litige sur la conformité du logement ou sur la restitution du dépôt de garantie.
Ce que l’inventaire doit contenir
Chaque pièce du logement fait l’objet d’une section. Pour la cuisine : marque ou type des plaques, présence du four ou micro-ondes, nombre de couverts. Pour la chambre : dimensions du lit, type d’occultation. Un inventaire précis protège le bailleur autant que le locataire en cas de contestation.
Un document trop vague (« mobilier de cuisine complet ») ne suffit pas. Si un locataire affirme qu’il manquait un réfrigérateur à son arrivée et que l’inventaire ne le mentionne pas explicitement, le bailleur se retrouve sans preuve.
Performance énergétique et conformité du logement meublé
Un logement peut contenir les onze catégories de meubles et rester interdit à la location. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (classe G du DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit l’extension progressive de cette interdiction aux étiquettes F puis E.
La conformité d’une location meublée repose donc sur deux piliers distincts : le décret mobilier et les critères de décence énergétique. Vérifier l’un sans l’autre expose le bailleur à un refus d’enregistrement du bail ou à une action du locataire devant le juge.
Meubles complémentaires : ce qui n’est pas obligatoire mais change la location
Le décret fixe un plancher, pas un plafond. En pratique, un logement meublé qui se limite au strict minimum légal peine à trouver preneur, surtout dans les marchés où l’offre meublée est dense.
Équipements qui augmentent l’attractivité sans obligation légale
Un lave-linge, un sèche-linge, un fer à repasser, un aspirateur ou une connexion internet ne figurent pas dans le décret. Leur absence n’expose à aucune requalification. En revanche, un lave-linge est devenu un critère de choix prioritaire pour la majorité des locataires en meublé longue durée.
Pour les locations meublées saisonnières ou de courte durée, les attentes sont encore plus élevées : linge de maison complet, produits d’entretien de base, équipement multimédia. Ces éléments relèvent du positionnement commercial, pas de la conformité juridique.
Bail meublé et régime LMNP : le lien fiscal direct
Le respect de la liste conditionne l’accès au statut LMNP et à ses deux régimes fiscaux. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs. Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le mobilier, les travaux et le bien lui-même.
Sans conformité au décret, le statut LMNP peut être remis en cause lors d’un contrôle fiscal. L’administration vérifie que le logement répond effectivement à la définition légale du meublé. Un redressement peut entraîner la requalification des revenus en revenus fonciers, avec un régime d’imposition moins favorable.
L’inventaire signé, annexé au bail, constitue la première pièce justificative en cas de contrôle. Conserver les factures d’achat du mobilier permet aussi de justifier les amortissements déclarés sous le régime réel.
La conformité d’une liste meublé en location meublée ne se limite pas à cocher des cases sur un inventaire. Elle engage le régime fiscal, la validité du bail et, depuis les restrictions énergétiques, le droit même de mettre le logement sur le marché locatif.
