Le régime de TVA applicable aux opérations de marchand de biens génère l’essentiel des redressements fiscaux du secteur. La mécanique n’est pas complexe en soi, mais les erreurs de qualification, de calcul de marge ou d’option produisent des rappels systématiquement assortis de majorations. Nous observons depuis 2025 une intensification des contrôles, notamment sur les montages impliquant des SCI, avec des requalifications en activité commerciale documentées dans le rapport annuel de la DGFiP publié en avril 2026.
Transfert vers le CIBS : ce qui change pour la TVA immobilière au 1er septembre 2026
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 acte le transfert des règles de TVA immobilière vers le Code des impositions sur les biens et services (Livre II). Ce basculement n’est pas une simple renumérotation. Les codes de déclaration et les options TVA changent de référentiel, ce qui impose une mise à jour des logiciels comptables et des procédures internes avant la date butoir.
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Le risque concret : un marchand de biens qui continue de déclarer sous les anciens articles du CGI après le 1er septembre 2026 s’expose à un rejet de son option à la TVA. Un rejet d’option sur une vente d’immeuble ancien transforme une TVA sur marge en exonération pure, avec perte du droit à déduction en amont et rappel intégral de la TVA déduite sur les travaux.
Nous recommandons de faire auditer les actes types (compromis, actes authentiques) par un fiscaliste avant l’été 2026 pour vérifier que les références légales citées correspondent au nouveau cadre.
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TVA sur marge du marchand de biens : les erreurs de calcul qui déclenchent un contrôle
La TVA sur marge reste le régime le plus utilisé pour la revente d’immeubles anciens ayant fait l’objet d’une option. C’est aussi celui qui concentre le plus de redressements, parce que le calcul de la marge impose une identité juridique stricte entre le bien acquis et le bien revendu.
Le piège de la division parcellaire
Acheter un terrain unique et revendre trois lots après division cadastrale rompt la condition d’identité. L’administration requalifie alors la base imposable : la TVA s’applique sur le prix total de chaque lot, pas sur la marge. Le rappel inclut la TVA collectée non déclarée, les intérêts de retard et une majoration qui atteint couramment 40 % pour manquement délibéré.
Les travaux qui requalifient un immeuble ancien en immeuble neuf
Des travaux portant sur la majorité des fondations, des éléments de structure ou de la surface de plancher font basculer le bien dans la catégorie « immeuble neuf » au sens fiscal. Le régime passe automatiquement à la TVA sur prix total. Deux conséquences directes :
- La TVA est due sur l’intégralité du prix de vente et non sur la seule marge, ce qui peut absorber la totalité du bénéfice prévu
- Le droit à déduction de la TVA sur les travaux existe, mais uniquement si les factures sont correctement libellées et que le bien est revendu dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement
- En cas de contrôle, l’administration vérifie systématiquement la cohérence entre le montant des travaux déclarés et la nature réelle des interventions (fondations, planchers, façade porteuse)
La frontière entre rénovation lourde et rénovation légère n’est pas une question de montant dépensé. C’est une question de nature physique des travaux réalisés.
Requalification des SCI en activité de marchand de biens : le contentieux qui monte
Utiliser une SCI à l’IR pour réaliser des opérations d’achat-revente régulières est le schéma qui génère le plus de requalifications depuis 2025. L’administration fiscale requalifie la SCI en activité commerciale de marchand de biens dès lors qu’elle constate une intention spéculative répétée.
Les indices retenus par les vérificateurs sont connus : rythme des acquisitions et reventes, durée de détention courte, absence de mise en location effective, financement par prêts courts. Un seul de ces critères ne suffit pas, mais la combinaison de deux ou trois déclenche quasi systématiquement la procédure.
La requalification entraîne un assujettissement rétroactif à la TVA sur l’ensemble des opérations concernées, avec application des droits de mutation au taux de droit commun au lieu du taux réduit. Le montant cumulé des rappels dépasse souvent la marge réalisée sur les opérations.
Structuration juridique : SASU plutôt que SCI pour les opérations isolées
Nous observons une préférence croissante pour la SASU chez les marchands de biens solo depuis 2025. La raison n’est pas fiscale au premier chef : la SASU offre une meilleure acceptation bancaire pour les financements courts et évite le statut TNS. Sur le plan TVA, la transparence de la structure commerciale supprime le risque de requalification, puisque l’activité est déclarée comme telle dès l’origine.
Documentation des opérations : la seule stratégie anti-contrôle qui fonctionne
Les vérificateurs travaillent par rapprochement documentaire. Chaque opération doit pouvoir être reconstituée à partir d’une chaîne complète : acte d’acquisition, factures de travaux détaillées poste par poste, option à la TVA formalisée dans l’acte notarié, déclarations CA3 cohérentes avec les encaissements.
- Conserver les devis, factures et situations de chantier avec mention explicite de la nature des travaux (structure, second œuvre, aménagement) pour prouver que le seuil d’immeuble neuf n’est pas franchi
- Formaliser l’option à la TVA dans l’acte authentique d’acquisition et non par courrier séparé, pour éviter toute contestation sur la date d’effet
- Documenter la chaîne d’acquisition du bien (origine de propriété, régime TVA du vendeur) pour justifier l’application du régime de marge
- Archiver les échanges avec le notaire sur le régime fiscal retenu, qui servent de preuve de bonne foi en cas de désaccord avec l’administration
Un dossier fiscal complet constitué en amont réduit la durée et la portée d’un contrôle. Les vérificateurs concentrent leurs investigations sur les zones d’ombre documentaire. Supprimer ces zones d’ombre avant le contrôle, c’est limiter mécaniquement le périmètre du redressement.
Le basculement vers le CIBS en septembre 2026, combiné à la pression accrue sur les SCI, impose une révision complète des pratiques déclaratives. Les marchands de biens qui anticipent cette transition en mettant à jour leurs actes types et en sécurisant leur documentation fiscale se placeront dans la meilleure position face à un éventuel contrôle.
