Derrière un investissement immobilier réussi se cache un plan soigneusement conçu. Bien qu’il soit relativement facile d’investir, le marché immobilier n’est pas sans risques. Les personnes qui envisagent de s’emparer d’une part du marché de l’immobilier doivent être capables de comprendre le fonctionnement du cycle de l’immobilier et de savoir comment y naviguer. Plus important encore, ils doivent être conscients de leur situation financière, qui est le moteur de leurs investissements.
Lors de la création d’un plan d’investissement immobilier, les investisseurs doivent prendre en compte le montant qu’ils peuvent réellement emprunter et les stratégies qui conviennent à leur situation actuelle. Faites des recherches approfondies et ne vous exposez pas à une dette qui vous en rendrait esclave. Assurez-vous que vous pouvez vous permettre de rembourser le capital et les intérêts de la dette. Ayez recours à un agent immobilier pour économiser du temps et de l’argent et vous faire en gagner encore plus.
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Plan de l'article
- A quoi ressemble un plan d’investissement immobilier ?
- Comment maximiser les fonds d’investissement ?
- Quelles sont les erreurs qu’il convient d’éviter ?
- Le calcul de sa capacité d’emprunt
- Comment choisir le bon type de bien immobilier pour votre plan d’investissement ?
- Les tendances actuelles du marché immobilier et comment en tirer profit dans votre plan d’investissement
A quoi ressemble un plan d’investissement immobilier ?
Un plan d’investissement immobilier efficace comporte cinq parties essentielles :
- la situation actuelle,
- la stratégie financière,
- la stratégie immobilière,
- la recherche,
- la mise en place de l’achat.
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Pour mieux évaluer la faisabilité de leurs objectifs, il est essentiel que les investisseurs analysent leur situation actuelle. Cette partie du processus comprend la vérification de leur crédibilité et de leur situation financière. Ils doivent savoir où ils en sont actuellement pour fixer des objectifs réalistes et élaborer un plan réalisable. Ils pourraient s’adresser aux professionnels de la finance pour s’assurer que l’approche qu’ils adopteraient est aussi sûre que possible.
Afin de déterminer dans quelle mesure vos objectifs sont réalisables, vous devriez faire appel aux services d’un courtier immobilier, afin de déterminer votre capacité d’emprunt.
Une fois que les finances sont en ordre, les investisseurs doivent faire des recherches sur les propriétés qu’ils visent. Ils doivent évaluer le marché et identifier les caractéristiques de la propriété qui sont idéales pour un investissement. Les stratégies immobilières auront un impact sur le choix du bien immobilier, et donc sur la réalisation des objectifs.
Enfin, les investisseurs doivent s’assurer qu’ils font appel aux bons professionnels, notamment l’agent immobilier, l’inspecteur immobilier, le transporteur, le métreur, le comptable, le courtier immobilier, le gestionnaire de biens et l’assureur.
Comment maximiser les fonds d’investissement ?
La gestion des portefeuilles d’investissement est l’un des problèmes les plus courants auxquels les investisseurs sont confrontés, en particulier lorsque les coûts liés à l’investissement commencent à affecter leur budget. Ils doivent mettre en oeuvre une approche équilibrée afin de maximiser leurs fonds d’investissement sans être submergés par les coûts et les contraintes financières.
Examinez les avantages de répartir la capacité d’emprunt maximale sur deux ou trois propriétés plutôt que sur une seule. Engagez un bon courtier immobilier, un stratège pour vous aider à mettre en place une stratégie financière.
Quelles sont les erreurs qu’il convient d’éviter ?
Les investisseurs doivent également prendre en compte les risques et les pièges courants qui pourraient faire dérailler leurs projets. Certains des risques évidents qui peuvent être facilement évités sont l’achat de biens d’investissement au mauvais endroit, ou l’achat du mauvais type de propriété pour la clientèle cible et la demande.
Ils doivent également connaître les critères de certains prêteurs en termes de types de biens admissibles. Les maisons en briques crues, les maisons en kit, les logements pour étudiants, les logements de moins de 40 à 50 mètres carrés, les appartements avec services et les logements de villégiature sont quelques-uns des types de propriétés qui ne conviennent pas aux prêteurs.
Le manque d’expérience en matière de négociation est également un point à surveiller. Les investisseurs devraient pouvoir exploiter leurs compétences en matière de négociation pour s’assurer qu’ils ne tombent pas dans des pièges qui pourraient les mettre dans une situation de précarité financière.
Pour réduire l’impact de la plupart de ces choses, il faut d’abord les éviter et faire appel dès le départ à une équipe de professionnels qualifiés. Assurez-vous à ce que des recherches soient entreprises. Avec toutes ces recommandations, la question reste posée : peut-on gagner 100 000 euros par an grâce à des investissements immobiliers ? Avec une bonne planification, cela est réalisable. Bien entendu, la capacité d’emprunt, la situation actuelle, les objectifs, les frais de subsistance, l’attitude face au risque et à l’endettement, et l’âge jouent un rôle dans la capacité d’une personne à atteindre les mêmes objectifs.
Le calcul de sa capacité d’emprunt
Pour réussir son investissement financier quel qu’il soit, il faut avant toute chose connaître sa capacité d’emprunt. En effet, quel est l’intérêt de regarder le prix des immeubles, si vous ne pouvez financièrement même pas vous acheter un appartement ? Attention, loin de nous l’idée de dire qu’il faut forcément être très riche. Il peut y avoir de très bons placements en immobilier à faire, même si vous avez une capacité d’emprunt qu’on pourrait qualifier de faible. Bref, vous l’avez compris, connaitre sa capacité d’emprunt va vous permettre d’élaborer une stratégie, afin de rentabiliser au mieux votre investissement. Il reste maintenant à savoir comment calculer le plus précisément possible cette dernière.
Avant de voir comment elle se calcule, il est important de bien la définir. En effet, la capacité d’emprunt ne va pas varier, même si vous avez un très gros apport personnel ou si vous pouvez bénéficier de prêt à taux zéro (PTZ). Par contre, l’ensemble de ces critères vont vous permettre d’obtenir des crédits, avec des conditions bien plus favorables. Nous pourrions donc dire que la capacité d’emprunt désigne un montant maximum qu’une personne est en capacité d’absorber, sans que cela ne déséquilibre son budget et sa vie quotidienne. Il est à noter que certains établissements de crédit l’utilisent comme mode de calcul de taux d’endettement. Il ne s’agit pas tout à fait de la même chose, même si la finalité est la même.
Passons au mode de calcul. Il faut dans un premier temps prendre en considération toutes vos sources de revenus. Vous devrez compter :
- vos salaires
- vos pensions de retraite
- vos revenus fonciers
- vos bénéfices industriels ou commerciaux, si vous êtes à la tête d’une entreprise ou que vous en êtes actionnaire
- vos revenus dans des placements réguliers. Vous pouvez donc ajouter les plus-values de votre assurance vie par exemple, mais pas son capital même si ce dernier est déblocable.
Attention, les primes et les revenus non garantis ne peuvent pas entrer en ligne de compte. Vous ne pourrez donc pas comptabiliser vos allocations familiales ou vos autres prestations sociales, comme l’allocation chômage par exemple.
Une fois cette somme obtenue, vous allez lui opposer les différentes charges qui sont :
- les mensualités d’un crédit quel qu’il soit (immo, conso, auto)
- le loyer pour ceux et celles qui sont locataires, et qui veulent devenir propriétaire
- les pensions alimentaires
- Toutes les charges récurrentes
Une fois la soustraction effectuée, vous aurez votre base pour calculer votre capacité d’emprunt. Bien entendu, cette dernière va varier en fonction de la durée du prêt et du taux. Si ce n’est toujours pas clair pour vous, nous allons prendre un exemple simple qui devrait parler à tout le monde.
Un couple sans enfants, locataire d’un appartement avec un loyer de 1000 euros par mois. Ils ont respectivement un salaire de 2000 et 1800 euros. Ils ont encore un crédit auto, qui court sur 36 mois, de 450 euros, et des charges diverses, autour des 500 euros. Vous avez donc 3800 euros de revenu et 1950 euros de charges.
Ils choisissent un crédit immobilier à un taux d’intérêt de 1,4 % hors assurance sur 20 ans, avec une répartition égale entre les deux personnes. Ils optent pour un prêt avec palier, pour éviter d’avoir des mensualités trop lourdes à payer, le temps de finir de rembourser leur crédit conso.
On obtient alors une capacité d’emprunt sur 240 mois (20 ans) de 200 000 euros : 1254 les 36 premiers mois, et 1123 les mois restants.
Revenons un instant sur le taux d’endettement, puisque c’est ce dernier qui va servir de base à une banque, pour accepter ou refuser un dossier, plutôt que votre capacité d’endettement. Il ne doit pas dépasser 33%. Pour faire simple et pour reprendre notre exemple, le montant total du crédit ne doit pas dépasser les 1266 euros. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’ils utilisent le prêt palier et évitent de dépasser cette somme. En effet, s’ils cumulent les 1123 euros de crédit immobilier et les 450 de prêt auto, ils auraient dû payer 1573 euros pendant 36 mois.
La banque leur auraient peut-être accordé le prêt, mais en allongeant la durée et après une étude poussée de leur situation financière.
Comment choisir le bon type de bien immobilier pour votre plan d’investissement ?
Maintenant que nous avons vu comment calculer sa capacité d’emprunt, vous devez savoir quel type de location vous souhaitez faire : courte durée (type Airbnb) ou longue durée (location classique). Cela dépendra notamment des réglementations locales et du marché locatif en place dans la zone géographique choisie. Si vous optez pour une location à courte durée, veillez à vérifier les règles mises en place par la ville autour des locations saisonnières afin d’éviter tout problème légal par la suite.
Vient ensuite le choix entre l’achat d’un logement neuf ou ancien. L’avantage du neuf est qu’il peut être financé via un prêt sans apport personnel grâce aux dispositifs fiscaux tels que Pinel ou LMNP. Toutefois, l’inconvénient majeur reste son coût élevé qui se traduit par un rendement locatif plus faible comparativement à celui offert par l’ancien. Si vous décidez finalement de vendre votre logement après quelques années seulement, sachez que c’est souvent moins rentable sur un neuf que sur un ancien.
Pour ce qui concerne l’immobilier ancien justement, choisissez-le plutôt situé dans des villes dynamiques et proches des commodités telles que les transports publics ou les commerces. Effectivement, ces derniers sont plus recherchés et donc se vendent plus facilement en cas de revente. Le rendement locatif est aussi souvent plus intéressant dans des villes dynamiques.
Vous devez connaître les règles fiscales liées à cet investissement. Il est donc recommandé de faire appel aux conseils d’un expert immobilier avant tout achat afin d’éviter toute mauvaise surprise par la suite.
Pour réussir son plan d’investissement immobilier, vous devez connaître sa capacité financière ainsi que le type de location souhaité : courte ou longue durée. Le choix entre ancien ou neuf doit être fait en prenant en compte les contraintes légales locales, mais aussi le potentiel de rentabilité et la facilité lors d’une éventuelle revente. L’achat dans une résidence services peut représenter quant à lui un choix sécurisé et rassurant, même si cela n’est pas exempt de certains risques qui doivent être pris en considération avant toute décision définitive.
Les tendances actuelles du marché immobilier et comment en tirer profit dans votre plan d’investissement
Pensez à bien prendre en compte les tendances actuelles du marché immobilier afin de maximiser votre investissement. Actuellement, le marché montre une augmentation des prix dans certaines villes et régions, tandis que d’autres connaissent au contraire une baisse. Pensez à bien considérer les nouvelles tendances comme la colocation ou encore les résidences étudiantes. Ces options offrent un rendement intéressant, mais demandent souvent plus de gestion locative qu’une location classique.
Il est possible d’investir dans l’immobilier écologique qui répond à une demande croissante pour des logements respectueux de l’environnement et dotés d’un bon bilan énergétique. Les aides gouvernementales disponibles peuvent faciliter ce type d’investissement et apporter un avantage concurrentiel sur le marché locatif.
Les taux d’intérêt sont aussi à considérer lorsqu’on décide d’investir dans la pierre, car ils influencent directement le coût du crédit immobilier ainsi que le montant total remboursé sur toute la durée du prêt. Il peut être judicieux d’emprunter lorsque les taux sont bas afin de maximiser vos profits futurs.
Il ne faut pas négliger les avantages fiscaux proposés par certains dispositifs tels que Pinel ou LMNP, qui permettent notamment aux particuliers ayant acheté un bien immobilier neuf destiné à la location de réduire leur impôt sur le revenu.
Il est primordial de tenir compte des tendances du marché immobilier actuel pour investir dans la pierre. Les différents types de location, l’immobilier écologique ou encore les avantages fiscaux liés à certains dispositifs peuvent constituer des opportunités intéressantes à saisir selon vos objectifs financiers et votre capacité d’emprunt.