Comment changer de conseil syndical ?

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Changer de fiduciaire : Parfois, vous voulez le faire en tant que président, membre du conseil syndical ou copropriétaire. Qu’est-ce qui peut nous arrêter ? Le manque de connaissance de la mise en œuvre de ce changement, le fait que nous ne savons pas comment trouver le « bon fiduciaire » à consulter… Ces obstacles peuvent être éliminés, puisque le législateur a bien guidé le processus de changement de fiduciaire et que diverses propositions existent sur le marché. Il est donc utile que le Conseil syndical s’occupe de cette question, car il sait que la loi ALUR l’exige fermement.

Le cadre juridique du changement de fiduciaires

A chaque assemblée générale, il est possible de nommer un nouveau syndic. Depuis 2014, la loi ALUR (telle que modifiée par la loi Macron en 2015) rend obligatoire le concours des syndics tous les trois ans et confie cette tâche au Conseil syndical. transférés.

C’ est ce que dit l’article 21, paragraphe 3, de la loi du 10 juillet 1965 :

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« Tous les trois ans, avant la tenue de l’assemblée générale suivante, le Conseil syndical lance un appel d’offres pour plusieurs projets de marché, qui est invité à décider de la nomination d’un syndic, sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires d’inviter le syndic à comparaître sur le l’ordre du jour de l’assemblée générale. l’examen des projets de contrats de syndic qu’ils notifient à cet effet. Toutefois, le Conseil syndical est exempté d’un tel appel d’offres lorsque l’assemblée générale annuelle précédant l’assemblée générale générale a demandé une décision sur la nomination d’un syndic après la mise en concurrence obligatoire décidée à la majorité du paragraphe 25 de déroger. Cette question doit nécessairement être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »

Comme vous pouvez le voir peut, le Conseil a donc exhorté le syndicat à se pencher sur la question depuis l’adoption de la loi ALUR. Avec ce développement, combiné avec l’introduction du contrat modèle de la loi de fiducie ALUR, le législateur a voulu donner au marché des gestionnaires immobiliers plus de dynamisme et de transparence.

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Les diverses propositions pour les fiduciaires de la copropriété

Aujourd’hui, il existe différentes familles d’acteurs sur le marché des fiduciaires. En particulier, les grands groupes et les grandes franchises d’agences immobilières qui sont présentes au niveau national. Ils effectuent les trois principales transactions immobilières (fiduciaires, gestion locative, transaction). Certains comprennent des activités en amont (développement immobilier) et d’autres activités complémentaires (bureaux, médiation en assurance, etc.).

La deuxième famille, acteurs régionaux ou locaux, s’installe parfois sur plusieurs générations. Le plus souvent, il s’agit Les entreprises familiales qui sont organisées d’une certaine façon varient selon la taille et la stratégie. Ils ont tendance à reproduire le modèle de diversification des grands acteurs.

Troisième famille, fiduciaires à proximité. Ces acteurs sont plus petits et parfois spécialisés dans le commerce avec les fiduciaires. Dans cette famille, il y a de vieilles entreprises et de nouveaux acteurs du marché. Les gestionnaires de ces nouveaux arrivants peuvent être d’anciens employés des entreprises susmentionnées ou des professionnels d’autres secteurs qui adoptent une nouvelle approche.

La quatrième famille, les fiduciaires « Low Cost », aussi appelés « syndics en ligne ». Ces fiduciaires sont apparus sur le marché au cours des dernières années. Ils ont des prix bas. Ils ne se déplacent pas dans les condominiums et déléguent la majeure partie du travail au conseil syndical.

Enfin, un condominium peut être un copropriétaire bénévole en tant que fiduciaire bénévole ou coopérative désigner les fiduciaires.

Ces familles correspondent à différentes organisations et stratégies. Ensuite, au sein de chaque famille, il y a des approches différentes. Les copropriétaires ont donc un choix contrairement à ce qu’ils pensent parfois. Cependant, il est vrai que pour une opinion éclairée, il est nécessaire de prendre le temps de rencontrer les acteurs et d’étudier leur proposition.

Étapes à suivre pour changer le syndic

Quelles sont les principales étapes pour changer de fiduciaire ? Voici un horaire idéal. Certaines étapes peuvent être raccourcies.

4 à 6 mois avant la prochaine Assemblée générale

Le Conseil syndical doit tenir compte des raisons actuelles de l’insatisfaction, des besoins et des attentes de la copropriété en termes de spécificités (taille, équipement…) et de ses problèmes (travail non rémunéré important). Il peut créer une spécification pour utiliser cette Résumer les points et s’assurer que la plupart des copropriétaires partagent leur point de vue. Il doit ensuite identifier les fiduciaires qui peuvent répondre à ces besoins. Comment ? Avec le bouche à oreille, recherche sur Internet… Une fois que deux ou trois syndics ont été identifiés, le conseil syndical doit les rencontrer et analyser leur offre. Le contrat type (obligatoire depuis la loi ALUR) facilite la comparaison des propositions. Cependant, ils doivent être soigneusement analysés et, en particulier, poser aux syndics des questions sur leur positionnement, leur façon de travailler et leurs actifs. Nous recommandons que le Conseil syndical établisse un réseau de comparaison. Il vous permet de choisir enfin une offre et d’expliquer le choix aux copropriétaires.

Lire la vue sur le billet de blog de la Cour sur le contrat de fiducie ALUR

2 mois avant l’Assemblée Générale Annuelle

Le président du conseil syndical doit se conformer aux Envoyez aux syndics une lettre recommandée avec accusé de réception dans une demande d’inclure une décision sur l’élection du syndic et l’approbation de son mandat de gestion (articles 25 et 25-1) à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, qui mentionne l’emplacement des syndics et du syndic potentiel. Le contrat du syndic potentiel doit être joint au bureau de poste afin que le syndic de gauche le notifie en même temps que l’invitation à l’assemblée générale. Ce point est très important, car si le contrat n’est pas annexé, alors le changement de fiduciaires ne peut pas être voté.

1 mois avant l’Assemblée Générale

Le conseil syndical doit bien se préparer avec le syndic avec le mandataire attendu pour la conduite de l’Assemblée générale.

Le jour de l’Assemblée Générale Annuelle

Il devrait de préférence avoir lieu dans un endroit neutre. Il est souhaitable de considérer un membre du Conseil syndical comme secrétaire assis à choisir. L’Administrateur actuel est l’Assemblée générale au début du vote jusqu’à la résolution sur la nomination de l’Administrateur. La résolution est votée à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non. Si une majorité absolue n’est pas atteinte, mais que le vote a reçu plus d’un tiers des voix de l’union des copropriétaires, la loi approuvera un nouveau vote. Ce vote a lieu à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés à la séance (article 25, paragraphe 1), si la séance l’accepte.

Quel est le transfert de dossiers entre l’ancien et le nouveau fiduciaire ?

Dans un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale annuelle

Le fiduciaire « sortant » doit fournir au nouveau fiduciaire la position de trésorerie, toutes les fonds et toutes les archives transmises à l’union des condominiums (cela signifie que tous les documents B. légalement, techniquement, administrativement en sa possession). Il doit également expliquer le changement de fiduciaire dans le registre immobilier en ligne. Le nouveau syndic recevra un courriel l’informant que l’ancien syndic a annoncé le changement.

Dans un délai maximum de 3 mois après l’assemblée générale annuelle

Le fiduciaire « sortant » doit transférer le solde des fonds disponibles au nouveau fiduciaire après apurement des comptes. Elle doit également fournir le relevé de compte du copropriétaire, ainsi que le relevé de compte du syndicat.

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(par exemple, juridiquement, techniquement, administrativement en sa possession). Il doit également expliquer le changement de fiduciaire dans le registre immobilier en ligne. Le nouveau syndic recevra un courriel l’informant que l’ancien syndic a annoncé le changement.

Dans un délai maximum de 3 mois après l’assemblée générale annuelle

Le fiduciaire « sortant » doit transférer le solde des fonds disponibles au nouveau fiduciaire après apurement des comptes. Elle doit également fournir le relevé de compte du copropriétaire, ainsi que le relevé de compte du syndicat.

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