Un chiffre qui fait lever le sourcil : passé 75 ans, un propriétaire peut échapper totalement à la taxe foncière sur son habitation principale, mais seulement si ses revenus ne dépassent pas un seuil précis. Ce privilège, loin d’être automatique, suppose de prendre les devants auprès de l’administration fiscale. Le coup de pouce ne tombe pas tout cuit dans la boîte aux lettres.
Chaque année, les plafonds de revenus changent, et la situation de famille ou le partage d’un bien immobilier compliquent souvent la donne. D’autres dispositions, moins connues, permettent de réduire la facture avant 75 ans, selon son état de santé ou son statut social.
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Plan de l'article
Comprendre les règles d’exonération de la taxe foncière selon l’âge
La taxe foncière frappe tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement vacant. Certains profils, notamment parmi les retraités ou les personnes âgées, peuvent voir leur facture allégée grâce à une exonération ou à un dégrèvement, selon plusieurs critères.
Dès 65 ans, un premier allègement entre en jeu : le dégrèvement automatique de 100 € pour la résidence principale. Ce rabais s’adresse à ceux dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond fixé par la loi. Entre 65 et 74 ans, inutile de remplir un formulaire : le fisc applique ce dégrèvement d’office, si les conditions sont réunies.
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À 75 ans, le dispositif se renforce nettement. Les propriétaires ayant franchi ce cap et respectant les seuils de revenus peuvent bénéficier d’une exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale. Cette exonération peut même s’étendre à la résidence secondaire, mais uniquement sur demande expresse. Pour celles et ceux installés en maison de retraite ou Ehpad, le droit reste acquis sur la dernière résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas réoccupée.
Ne vous y trompez pas : certaines taxes restent dues, même en cas d’exonération de taxe foncière. La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) fait figure d’irréductible. Pour un logement vacant, un dégrèvement reste envisageable dès trois mois d’inoccupation, mais il faut en faire la demande et justifier la vacance. Les personnes handicapées ou titulaires de l’ASPA ou de l’ASI profitent quant à elles d’une exonération automatique, sans notion de plafond de revenus.
Pour y voir plus clair, voici les situations concernées :
- 65-74 ans : dégrèvement de 100 € sous condition de revenus
- 75 ans et plus : exonération totale sous plafond de ressources
- Bénéficiaires de l’ASPA/ASI : exonération automatique
- Logement vacant : dégrèvement possible dès trois mois d’inoccupation
À partir de quel âge peut-on réellement ne plus payer la taxe foncière ?
À l’heure de la retraite, la question du montant de la taxe foncière revient sur la table. Dès 65 ans, la loi prévoit un dégrèvement automatique de 100 € pour la résidence principale. Ce soulagement, soumis au revenu fiscal de référence (RFR), s’active sans démarche : l’administration fiscale le calcule et l’applique d’office, à condition de rester sous le plafond.
Le véritable tournant, c’est 75 ans. À partir de cet âge, les propriétaires qui respectent les plafonds de RFR bénéficient d’une exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale. Dans certains cas, cette exonération s’étend à la résidence secondaire, mais cela nécessite une demande spécifique et la situation reste encadrée. Pour les seniors en maison de retraite, le droit persiste sur leur ancien logement tant qu’il demeure inoccupé.
Quant aux bénéficiaires de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) ou de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité), ils profitent d’une exonération automatique sans aucune condition de ressources. Pour les titulaires de l’allocation adultes handicapés (AAH), l’exonération est envisageable tant que le plafond de RFR n’est pas franchi.
La TEOM reste, implacablement, à régler par le propriétaire, exonération ou non. Ceux qui dépassent les plafonds ou ne remplissent pas toutes les conditions peuvent solliciter un plafonnement à 50 % des revenus, sur dossier, auprès du centre des impôts.
Étapes clés pour demander une exonération ou un allègement en tant que senior
Avant toute chose, vérifiez : la plupart des exonérations et dégrèvements de taxe foncière sont appliqués automatiquement, dès lors que l’âge et les ressources correspondent aux critères. L’avis de taxe foncière mentionne clairement l’exonération, si elle existe. Si vous avez plus de 75 ans, ou percevez l’ASPA ou l’ASI, la dispense s’affiche normalement, sans intervention de votre part.
Mais la réalité n’est pas toujours aussi simple : déménagement en maison de retraite, logement inoccupé, revenus qui frôlent le plafond… autant de cas où il faut agir. Dans ces situations, adressez une demande écrite à votre centre des impôts. Précisez le motif (exonération, dégrèvement, plafonnement) et joignez les justificatifs nécessaires : copie de l’avis d’imposition, preuve d’âge ou d’allocation, attestation concernant le logement.
Pour le plafonnement à 50 % des revenus, il faut remplir le formulaire 14770*06 ou le formulaire 2041-DPTF-SD, disponibles en ligne ou sur demande auprès des finances publiques. Ce dispositif s’adresse aux propriétaires modestes qui dépassent le plafond pour l’exonération mais se voient réclamer une taxe foncière exagérément élevée au regard de leurs ressources.
Certains dossiers sont plus complexes : succession, indivision, résidence secondaire… Dans ces cas, mieux vaut solliciter un rendez-vous avec un agent du service des impôts. Les textes prévoient des ajustements pour s’adapter aux parcours de vie, mais exigent une démarche précise et des pièces justificatives au cordeau.
Questions fréquentes : situations particulières, revenus et pièges à éviter
La liste des situations particulières mérite d’être scrutée de près :
- Pour une construction neuve, l’exonération de taxe foncière s’étend sur deux ans, à condition de déclarer l’achèvement des travaux dans les 90 jours. Rater ce délai, c’est passer à côté de l’avantage. Si le bien est financé à plus de 50 % avec un prêt aidé (hors PTZ), l’exonération grimpe à 15 ans, à condition, là aussi, de bien le signaler à l’administration.
- Dans certaines collectivités territoriales, des exonérations spécifiques existent : zones de revitalisation rurale, terres agricoles non bâties… Renseignez-vous auprès du service fiscal local, chaque commune applique ses propres règles. Un projet de rénovation énergétique ? Certaines collectivités accordent une exonération temporaire (souvent trois ans) pour les logements peu énergivores.
- Pour les logements vacants, la vigilance s’impose : un bien inoccupé plus de trois mois peut donner droit à un dégrèvement, mais seulement sur demande détaillée et preuves à l’appui (factures d’énergie, attestations…). L’exonération pour raison d’âge ou de revenus ne vise que la résidence principale, jamais les autres logements.
- Enfin, la TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) reste invariablement à régler. Même exonéré de taxe foncière, la ligne TEOM ne disparaît pas de votre avis : un détail qui réserve parfois de mauvaises surprises.
La fiscalité immobilière, loin d’être figée, évolue au fil des années et des modes de vie. Pour tirer parti des exonérations et éviter les écueils, mieux vaut garder l’œil sur l’avis de taxe foncière… et ne jamais hésiter à interroger le fisc, même sur les détails qui paraissent anodins.