Signer un contrat de construction ne signifie pas sortir son chéquier d’un seul coup. En réalité, le paiement d’une maison en construction s’étale sur plusieurs étapes, imposées par la réglementation française. Dès le départ, certains versements sont réclamés alors que le chantier n’a parfois pas encore démarré, tandis que d’autres n’arrivent qu’après des phases décisives du projet.
Le processus repose sur des appels de fonds, déclenchés à des étapes clés, sans tenir compte de la vitesse réelle du chantier. Selon le contrat choisi, la répartition des paiements varie, et il arrive que l’acquéreur comme le constructeur doivent s’ajuster à des obligations qu’ils n’avaient pas anticipées.
Comprendre le calendrier des paiements lors d’une construction de maison
En matière de paiement d’une maison en construction, la spontanéité n’a pas sa place. En France, tout calendrier des paiements est encadré, et dépend étroitement du contrat signé. Deux grands types dominent le marché : le contrat de réservation en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et le CCMI (contrat de construction de maison individuelle).
Au moment de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur doit souvent déposer une somme, le fameux dépôt de garantie. Il s’agit d’un pourcentage du prix de vente, bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est seulement après cette signature que commence réellement l’échelonnement des paiements.
Pour ceux qui optent pour une construction de maison via un contrat de construction, la loi prévoit une répartition très cadrée entre chaque étape du chantier :
- 5% lors de la signature de l’acte de vente (si la livraison est garantie)
- 15% à l’ouverture du chantier
- 25% dès l’achèvement des fondations
- 40% à l’élévation des murs
- 60% dès la mise hors d’eau
- 75% à la mise hors d’air
- 95% à la fin des travaux
- Le reste à la remise des clés
Le promoteur ou le constructeur réclame chaque versement à mesure que les étapes avancent, en suivant l’échéancier inscrit dans le contrat. Le notaire veille à ce que tout se fasse dans les règles, assurant une sécurité à chaque phase de l’achat immobilier. Il ne faut pas perdre de vue l’effet de ce calendrier sur le budget disponible : chaque appel de fonds marque une progression et réclame une organisation rigoureuse.
À quel moment faut-il commencer à payer ?
Le moment où démarre le paiement dépend du contrat choisi et de l’avancée du projet. Pour une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le versement commence dès la signature du contrat de réservation avec un dépôt de garantie fixé par la loi. Ce premier versement reste immobilisé jusqu’à la signature de l’acte de vente devant notaire.
La phase suivante concerne le montage financier. C’est la signature de l’offre de prêt immobilier qui permet de débloquer les fonds nécessaires, au fil du chantier, suivant l’échéancier défini. À cette étape, il faut aussi penser aux frais d’acquisition (notaire, garanties, honoraires éventuels) et à l’apport personnel demandé.
Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), aucun paiement n’est exigé avant la signature de l’acte. Dès que le chantier s’ouvre, le premier appel de fonds intervient, puis les règlements se succèdent au rythme de l’avancement. Tout repose sur la bonne réception des appels de fonds, la validation par le maître d’œuvre ou le notaire, et le respect des délais contractuels.
Le laps de temps entre l’avant-contrat et le premier paiement peut s’étendre sur plusieurs semaines, selon la rapidité du montage du dossier financier et l’obtention des garanties. Il est judicieux de planifier le versement du dépôt de garantie, la validation de l’offre de prêt et la signature de l’acte pour éviter tout ralentissement dans le parcours immobilier.
Décryptage des appels de fonds et de leur gestion
Le paiement d’une maison en construction avance toujours par paliers. Chaque étape du chantier déclenche un appel de fonds, selon un échéancier de paiement défini à l’avance.
Pour ceux qui signent un CCMI pour leur construction de maison, la répartition des règlements s’organise ainsi :
- 15% du coût global à l’ouverture du chantier,
- 25% à la fin des fondations,
- 40% à la mise hors d’eau,
- 60% une fois les cloisons terminées,
- 95% à la fin des travaux d’équipements,
- Le solde à la réception des travaux.
La banque libère les fonds progressivement, suivant ce rythme. Ce système entraîne l’apparition des intérêts intercalaires à chaque versement partiel du prêt. Ces frais peuvent vite s’accumuler et impacter le budget si on n’y prend pas garde.
Gestion et anticipation : un enjeu financier
L’équilibre entre l’évolution du chantier, le versement des appels de fonds et le déblocage du prêt conditionne la réussite du projet. Une facture qui tarde, un document bancaire manquant, et tout le calendrier peut prendre du retard. Sur les programmes en VEFA, la logique reste similaire, même si le promoteur ajuste parfois les échéances à ses propres impératifs.
Pensez également aux frais intercalaires et à la possibilité d’obtenir un différé total de paiement auprès de la banque. Cela peut alléger la pression à court terme, mais augmente le coût final de l’achat immobilier.
Propriétaire et constructeur : qui paie quoi et quand au fil du chantier ?
Dans un projet immobilier, la répartition des règlements entre propriétaire et constructeur se veut millimétrée. Dès la signature du contrat de construction ou de réservation, l’acquéreur avance généralement un acompte ou un dépôt de garantie, parfois accompagné des frais de notaire. Ce premier règlement engage le processus, mais ne lance pas encore la mécanique complète des paiements.
C’est à l’ouverture du chantier que tout s’accélère. Le constructeur poursuit les travaux, chaque étape franchie déclenchant un appel de fonds : fondations, élévation, mise hors d’eau, cloisons, équipements… À chaque palier, la banque procède au déblocage progressif du prêt immobilier. Le propriétaire règle alors sa part, en s’appuyant sur le crédit ou sur ses économies selon l’organisation initiale.
Pendant toute la durée des travaux, le remboursement du prêt se limite souvent aux intérêts intercalaires. Ce n’est qu’au moment de récupérer les clés, lors de la réception des travaux, que le dernier versement est effectué. Plusieurs frais annexes peuvent venir s’ajouter : assurance dommages-ouvrage, garantie décennale, taxe d’aménagement. Ces dépenses, parfois oubliées, pèsent dans l’équation finale.
Pour chaque étape, le constructeur fournit une attestation d’avancement, condition indispensable au paiement par l’acquéreur ou la banque. Ce fonctionnement, précis et exigeant, garantit la bonne exécution du chantier et protège chaque acteur jusqu’à la livraison du bien.
Au fil de la construction, chaque euro versé raconte l’avancée concrète du projet. Un chantier, c’est un calendrier, des obligations, un compte à rebours et l’attente d’une maison enfin achevée, prête à être investie et habitée.
