Déclarer ses revenus locatifs en LMNP, ce n’est pas seulement remplir une case sur un formulaire fiscal. C’est ouvrir la porte à un éventail de stratégies parfaitement légales pour alléger la note des impôts, année après année. Encore faut-il savoir exactement quelles dépenses font baisser l’addition.
Dépenses déductibles
Les dépenses déductibles regroupent toutes les sommes engagées pour exploiter un bien meublé. Dès lors que ces frais interviennent à partir du début de votre activité, ils peuvent venir réduire votre revenu imposable. Un point à retenir : pour la main-d’œuvre ou les achats de mobilier dépassant 600 €, direction la catégorie des charges amortissables,nous y reviendrons plus bas.
Pour vous y retrouver, voici les frais que la plupart des propriétaires LMNP déduisent sans sourciller :
- Assurances souscrites pour le logement
- Charges de copropriété
- Factures d’électricité
- Petits travaux d’entretien ou de réparation
- Honoraires d’agence (que ce soit pour la recherche de locataires ou la gestion courante)
- Taxes (taxe foncière, éventuellement taxe d’habitation si elle reste à votre charge, CFE)
- Abonnements téléphoniques et Internet dédiés au logement
- Intérêts d’emprunt et frais bancaires associés au prêt immobilier
Si vous faites appel à une solution de gestion ou à un comptable, les frais liés à ces services sont également déductibles :
- Abonnement à l’application JeDecLareMonMebel (Offre Essentielle, 249 € TTC)
- Accompagnement par le cabinet ELM CONSEIL (Offre complète, 549 € TTC)
- Adhésion à un centre de gestion agréé
La liste ne s’arrête pas là. Il est aussi possible de retirer des frais de déplacement (essence, péages) engagés pour gérer le logement, ou encore les dépenses publicitaires (publication d’annonces payantes, par exemple).
Autre cas concret : si vous avez acquis le bien dans l’année, les frais de notaire liés à l’achat passent également en charges, à condition de renseigner la date d’acquisition comme début d’activité sur le formulaire de déclaration (cerfa P0 i). Même logique pour les frais d’agence versés lors de l’achat.
En résumé, toute dépense doit être réelle, probable et justifiée. La règle n’a rien d’abstrait : conservez chaque facture, chaque justificatif.
Enfin, il faut savoir qu’un déficit généré par ces dépenses en LMNP peut se reporter sur les dix années suivantes, venant effacer une partie de vos revenus locatifs futurs.
Charges amortissables
Dès qu’une dépense dépasse 600 €, elle bascule généralement dans la catégorie des charges amortissables. Cela signifie qu’au lieu d’être déduite en une fois, elle est répartie sur plusieurs années, selon la durée d’utilisation estimée. En LMNP, cela s’appelle l’amortissement du bien ou du mobilier.
Les dépenses les plus courantes concernées sont :
- Les travaux conséquents réalisés dans le logement
- L’achat de meubles pour équiper le bien
Chaque type de dépense suit une durée d’amortissement réaliste, en cohérence avec sa durée de vie :
- Matelas et literie : 6 ans
- Table de salle à manger : 10 ans
- Canapé : 10 ans
- Peinture : 10 ans
- Parquet : 15 ans
Autrement dit, vous déduisez chaque année une fraction du montant, jusqu’à atteindre la totalité sur la période prévue. C’est une mécanique comptable simple mais puissante pour lisser vos charges dans le temps.
Amortissement LMNP
Voilà le grand avantage du régime réel simplifié en location meublée non professionnelle : la possibilité d’amortir non seulement le mobilier et les gros travaux, mais aussi le bien immobilier lui-même. Ce mécanisme permet, dans la plupart des cas, de réduire considérablement l’imposition sur vos loyers.
Depuis 2005, la fiscalité impose de détailler le bien par composants : structure, installations, équipements, etc. Chacun possède sa propre durée d’amortissement, mais pour l’immobilier en tant que tel, la période retenue se situe généralement entre 30 et 40 ans. Cela signifie que chaque année, une partie de la valeur d’achat du logement s’ajoute à vos charges, sans pour autant réduire la valeur prise en compte pour la revente (la plus-value reste calculée sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement pratiqué).
Ce privilège fiscal ne concerne que la location meublée à l’année : ceux qui louent à la semaine ou au mois, sur de courtes périodes, ne peuvent pas en bénéficier.
Déficit (LMNP)
L’amortissement peut parfois dépasser vos recettes : dans ce cas, un déficit se crée et s’accumule pour les années suivantes. Ce reliquat n’a pas de date de péremption : vous pourrez l’utiliser dès que vos revenus le permettront. Le régime réel offre donc un levier de déduction particulièrement large pour ceux qui s’organisent et conservent soigneusement leurs justificatifs.
Attention, cette gestion demande une rigueur certaine : chaque charge doit être traçable, chaque opération documentée. S’entourer de professionnels pour structurer sa comptabilité facilite grandement la tâche et vous évite bien des déconvenues lors d’un éventuel contrôle.
Maîtriser les subtilités des charges déductibles et amortissables, c’est transformer la fiscalité LMNP d’un casse-tête en véritable tremplin. Les économies réalisées aujourd’hui dessinent déjà les contours de votre rentabilité de demain.
